เคยสงสัยไหมว่าทำไมหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดถึงมี "นิติบุคคล" บทความนี้ Frasers Property จะพาไปไขข้อข้องใจนี้ ให้คุณได้เข้าใจว่านิติบุคคลคืออะไร? มีความสำคัญแค่ไหน? และทำไมถึงจำเป็นต้องมีในโครงการที่อยู่อาศัยเหล่านี้
รู้จักนิติบุคคล คืออะไร?
นิติบุคคล (Legal Entity) คือ องค์กรหรือกลุ่มบุคคลที่กฎหมายให้มีสถานะเป็นบุคคลทางกฎหมาย มีสิทธิและหน้าที่ในการกระทำทางกฎหมายต่าง ๆ เช่นเดียวกับบุคคลธรรมดา แต่มีความแตกต่างในเรื่องของความรับผิดชอบและโครงสร้างองค์กร โดยในปัจจุบันนิติบุคคลมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการดูแลรักษาและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของชุมชน โดยนิติบุคคลจะมีการแบ่งประเภทออกเป็น 2 รูปแบบหลัก ๆ ดังนี้
ใครคือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คือ นิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย เพื่อดูแลรักษาและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรร เช่น ถนน สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น โดยมีสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็คือ เจ้าของบ้าน ในหมู่บ้านนั้น ๆ นั่นเอง
ใครคือนิติบุคคลนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโด
นิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโด ก็คล้ายกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่เป็นนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นเพื่อดูแลรักษาและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เช่น ล็อบบี้ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม เป็นต้น และสมาชิกของนิติบุคคลอาคารชุดก็คือ เจ้าของห้องชุดนั่นเอง
หน้าที่รับผิดชอบของนิติบุคคล
นิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ทำความเข้าใจเพิ่มเติม! บ้านจัดสรร คืออะไร) หรือนิติบุคคลอาคารชุด/คอนโดมิเนียม ล้วนมีหน้าที่ความรับผิดชอบที่สำคัญในการบริหารจัดการและดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง เพื่อให้สมาชิกทุกคนในชุมชนอยู่อาศัยร่วมกันได้อย่างมีความสุขและปลอดภัย โดยหน้าที่ความรับผิดชอบหลัก ๆ ได้แก่
-
บริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำ ระบบรักษาความปลอดภัย และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ให้คงอยู่ในสภาพดี พร้อมใช้งาน และปลอดภัย
-
จัดเก็บค่าส่วนกลางจากสมาชิก เพื่อนำไปใช้จ่ายในการบริหารจัดการและดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าจ้างพนักงาน ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา และค่าซ่อมบำรุง
-
จัดทำงบประมาณและบัญชีรายรับรายจ่ายให้ถูกต้อง โปร่งใส ตรวจสอบได้ เพื่อให้สมาชิกได้รับทราบถึงการใช้จ่ายเงินส่วนกลาง
-
บริหารจัดการการเงินให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของการจัดตั้งนิติบุคคล และโปร่งใส
-
จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเป็นประจำทุกปี เพื่อให้สมาชิกได้รับทราบถึงผลการดำเนินงานของนิติบุคคล ปัญหาและอุปสรรคต่าง ๆ รวมถึงการวางแผนและตัดสินใจในเรื่องสำคัญ ๆ ของหมู่บ้านหรืออาคารชุด
-
บังคับใช้กฎระเบียบ เพื่อให้การอยู่อาศัยร่วมกันเป็นไปอย่างสงบเรียบร้อย และเพื่อรักษาความสวยงามและความเป็นระเบียบเรียบร้อยของหมู่บ้านและอาคารชุด
-
ประสานงานกับหน่วยงานภายนอก เช่น หน่วยงานราชการ บริษัทรักษาความปลอดภัย บริษัทกำจัดแมลง บริษัทลิฟต์ เพื่อให้การบริหารจัดการหมู่บ้านและอาคารชุดเป็นไปอย่างราบรื่น
-
แก้ไขปัญหาและข้อร้องเรียนของสมาชิกที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยในหมู่บ้านหรืออาคารชุด
ผู้อยู่อาศัยได้รับประโยชน์อะไร? เมื่อมีนิติบุคคล
การมีนิติบุคคลในหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมนั้น ก่อให้เกิดประโยชน์มากมายต่อผู้อยู่อาศัย โดยสามารถสรุปได้ดังนี้
1. การบริหารจัดการที่เป็นระบบและมีประสิทธิภาพ
นิติบุคคลทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางอย่างเป็นระบบและมีประสิทธิภาพ ทำให้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น สระว่ายน้ำ สวนหย่อม ฟิตเนส หรือระบบรักษาความปลอดภัย อยู่ในสภาพดี พร้อมใช้งาน และได้รับการดูแลอย่างสม่ำเสมอ นอกจากนี้นิติบุคคลยังช่วยจัดการเรื่องต่าง ๆ เช่น การจัดเก็บค่าส่วนกลาง การจัดทำบัญชี และการจัดประชุมเจ้าของร่วม ทำให้ทุกอย่างเป็นไปอย่างโปร่งใสและตรวจสอบได้
2. ความปลอดภัยและความเป็นระเบียบเรียบร้อย
นิติบุคคลมีหน้าที่ดูแลรักษาความปลอดภัยในโครงการ เช่น การติดตั้งกล้องวงจรปิด การจัดเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย การควบคุมการเข้าออก ทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกปลอดภัยและอุ่นใจ นอกจากนี้ นิติบุคคลยังช่วยบังคับใช้กฎระเบียบของโครงการ ทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันเป็นไปอย่างสงบเรียบร้อย ไม่มีการทะเลาะเบาะแว้ง หรือกระทำสิ่งที่รบกวนผู้อื่น
3. การรักษาและเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน
นิติบุคคลมีบทบาทสำคัญในการรักษาและเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินในโครงการ ด้วยการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางให้ดีอยู่เสมอ การปรับปรุงภูมิทัศน์ และการจัดกิจกรรมส่งเสริมความสัมพันธ์ระหว่างผู้อยู่อาศัย ก็ล้วนเป็นปัจจัยที่ช่วยเพิ่มมูลค่าของบ้านหรือคอนโดมิเนียมของเราได้ในระยะยาว
4. การมีส่วนร่วมและแสดงความคิดเห็น
การมีนิติบุคคลเปิดโอกาสให้ผู้อยู่อาศัยมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการโครงการ ผ่านการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม การเลือกตั้งคณะกรรมการ หรือการเสนอความคิดเห็นต่าง ๆ ทำให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกเป็นเจ้าของโครงการและมีส่วนร่วมในการตัดสินใจในเรื่องต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับความเป็นอยู่ของตนเอง
5. การแก้ไขปัญหาและข้อร้องเรียนอย่างเป็นธรรม
เมื่อมีปัญหาหรือข้อร้องเรียนเกิดขึ้น นิติบุคคลจะเป็นตัวกลางในการรับฟังและแก้ไขปัญหาอย่างเป็นธรรมและเป็นกลาง ไม่ว่าจะเป็นปัญหาเรื่องการซ่อมแซม การร้องเรียนเพื่อนบ้าน หรือปัญหาอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัย โดยนิติบุคคลจะพยายามแก้ไขปัญหาให้ดีที่สุด เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยทุกฝ่ายได้รับความพึงพอใจ
6. ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย
นิติบุคคลจะช่วยอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยให้กับผู้อยู่อาศัยในหลาย ๆ ด้าน เช่น การจัดการเรื่องการจอดรถ การจัดการเรื่องขยะ และการจัดกิจกรรมต่าง ๆ ในโครงการ ทำให้ผู้อยู่อาศัยได้รับความสะดวกสบายและมีความสุขในการอยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น
แนะนำการเลือกนิติบุคคล
การเลือกนิติบุคคลที่เหมาะสมเข้ามาบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม ถือเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งต่อคุณภาพชีวิตและความเป็นอยู่ของผู้อาศัยทุกคน ดังนั้นการพิจารณาเลือกนิติบุคคลจึงต้องทำอย่างรอบคอบ โดยมีแนวทางในการพิจารณา ดังนี้
1. เลือกนิติบุคคลจากแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้
โดยสอบถามข้อมูลจากผู้อาศัยในโครงการอื่น ๆ ที่มีนิติบุคคลบริหารจัดการอยู่แล้ว เพื่อสอบถามถึงประสบการณ์และความพึงพอใจในการบริหารจัดการของนิติบุคคลนั้น ๆ
ศึกษาข้อมูลจากเว็บไซต์หรือสื่อต่าง ๆ เช่น บทความ รีวิว หรือความคิดเห็นของผู้อาศัย เพื่อประกอบการตัดสินใจ
หากไม่แน่ใจควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่มีประสบการณ์ในการบริหารจัดการนิติบุคคล เพื่อขอคำแนะนำในการเลือกนิติบุคคลที่เหมาะสม
2. พิจารณาโครงการที่มีการยอมรับในความเชี่ยวชาญของนิติบุคคล
โดยดูผลงานที่ผ่านมาของนิติบุคคล เช่น โครงการที่เคยบริหารจัดการ ความสำเร็จในการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ หรือการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง
ตรวจสอบประวัติความเป็นมาของนิติบุคคล ความน่าเชื่อถือ และความมั่นคงทางการเงิน
พิจารณาการบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่นิติบุคคลมีให้ เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย การดูแลรักษาความสะอาด การจัดการเรื่องร้องเรียน หรือการจัดกิจกรรมต่าง ๆ
3. ตั้งนิติบุคคลด้วยกันเอง
กรณีหากเจ้าของร่วมมีความเห็นตรงกันและมีความพร้อมในการบริหารจัดการ ก็สามารถรวมตัวกันเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นเองได้ แต่ทั้งนี้ก็จำเป็นที่จะต้องศึกษาข้อกฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการจัดตั้งและบริหารจัดการนิติบุคคล เพื่อให้การดำเนินงานเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และต้องทำการสรรหาบุคลากรที่มีความรู้ความสามารถเข้ามาทำงานในนิติบุคคล เช่น ผู้จัดการนิติบุคคล เจ้าหน้าที่บัญชี เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย เพื่อช่วยดำเนินการต่าง ๆ ภายในโครงการให้เกิดประโยชน์สูงสุดอย่างโปร่ง
คำถามที่พบบ่อย
หมู่บ้านจัดสรรจำเป็นต้องมีนิติหรือไม่
ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หมู่บ้านจัดสรรที่มีบ้านตั้งแต่ 10 หลังขึ้นไป จำเป็นต้องมีนิติบุคคล เพื่อทำหน้าที่บริหารจัดการและดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้าน เช่น ถนน สวนสาธารณะ ระบบรักษาความปลอดภัย รวมถึงการจัดเก็บค่าส่วนกลางและการบริหารจัดการด้านอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
คอนโดจำเป็นต้องมีนิติหรือไม่?
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดให้อาคารชุดทุกแห่งต้องมีนิติบุคคล เพื่อทำหน้าที่บริหารจัดการและดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เช่น ลิฟต์ ทางเดิน ระบบรักษาความปลอดภัย รวมถึงการจัดเก็บค่าส่วนกลางและการบริหารจัดการด้านอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
นิติบุคคลคอนโดและหมู่บ้านจัดสรรเงินเดือนเท่าไหร่?
เงินเดือนของบุคลากรในนิติบุคคลคอนโดและหมู่บ้านจัดสรรนั้น แตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง เช่น
- ตำแหน่งและหน้าที่ความรับผิดชอบ
- ขนาดของโครงการ โดยโครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตหรือบ้านมาก มักจะมีค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการที่สูงกว่า ทำให้เงินเดือนของบุคลากรอาจสูงขึ้น
- ประสบการณ์และความสามารถ
- นโยบายของแต่ละนิติบุคคล
แต่โดยทั่วไปแล้ว เงินเดือนของบุคลากรในนิติบุคคลคอนโดและหมู่บ้านจัดสรร จะมีค่าใช้จ่ายประมาณนี้
- เงินเดือนผู้จัดการนิติบุคคล 20,000 - 50,000 บาทขึ้นไป
- เงินเดือนเจ้าหน้าที่บัญชี 15,000 - 30,000 บาทขึ้นไป
- เงินเดือนเจ้าหน้าที่ฝ่ายต่าง ๆ 12,000 - 25,000 บาทขึ้นไป
สรุป
นิติบุคคลในบริบทของหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมคือองค์กรที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย มีหน้าที่หลักในการบริหารจัดการและดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง เพื่อให้การอยู่อาศัยเป็นไปอย่างราบรื่นและมีระเบียบเรียบร้อย โดยมีบทบาทสำคัญ คือ ช่วยดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง บริหารจัดการค่าใช้จ่าย ออกกฎระเบียบต่าง ๆ และเป็นตัวแทนของสมาชิกในการติดต่อประสานงานกับหน่วยงานต่าง ๆ เช่น หน่วยงานราชการ ผู้รับเหมา หรือบริษัทรักษาความปลอดภัย
ทั้งนี้การมีนิติบุคคลช่วยสร้างความน่าเชื่อถือให้กับโครงการ ทำให้ผู้ที่สนใจซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยมีความมั่นใจมากยิ่งขึ้น และช่วยสร้างสภาพแวดล้อมที่ดีสำหรับการอยู่อาศัยได้ด้วยนั่นเอง
