ซื้อบ้านเก็งกำไร ทำยังไง? ยังน่าทำไหม? ต้องพิจารณาอะไรบ้าง

การซื้อบ้านเก็งกำไร เป็นหนึ่งในวิธีลงทุนยอดนิยมของคนที่ต้องการสร้างผลตอบแทนระยะกลางถึงยาว แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นการลงทุนที่ต้องอาศัยความรู้ ความเข้าใจตลาด และการวางแผนอย่างรอบคอบ หากตัดสินใจผิดพลาดก็อาจกลายเป็นภาระทางการเงินแทนกำไรได้ 

บทความนี้ Frasers Property จะพาคุณทำความเข้าใจแนวคิดการซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร และแง่มุมสำคัญที่ต้องพิจารณาก่อนลงทุนจริง เพื่อให้คุณได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่ามากที่สุด

ทำความเข้าใจ! การซื้อบ้านเก็งกำไร คืออะไร?

ซื้อบ้านเก็งกำไร คือ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโด ด้วยจุดประสงค์เพื่อขายต่อในอนาคตให้ได้ราคาสูงขึ้นจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นตามทำเล การพัฒนาเมือง และปัจจัยด้านเศรษฐกิจ ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัยเอง 

ผู้ลงทุนจึงต้องประเมินแนวโน้มราคา ความต้องการตลาด รวมถึงต้นทุนต่าง ๆ เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าและลดความเสี่ยงให้มากที่สุด

 ข้อพิจารณาในการเลือกซื้อบ้านมาเก็งกำไร

การเก็งกำไรที่ประสบความสำเร็จ ต้องอาศัยการวิเคราะห์ปัจจัยต่าง ๆ อย่างละเอียดก่อนตัดสินใจลงทุน อาทิเช่น

1. ทำเลและศักยภาพการเติบโต: โดยควรเลือกทำเลที่อยู่ในเขตขยายตัว มีแผนโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ๆ เช่น รถไฟฟ้าหรือถนนตัดใหม่ หรืออยู่ในรัศมีที่เดินทางสะดวกเข้าสู่ใจกลางเมือง ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในเติบโตของราคาในอนาคต

2. ราคาที่ซื้อต้องต่ำกว่าตลาดปัจจุบัน: หลักการสำคัญของการเก็งกำไร คือ การซื้อในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่ควรจะเป็น หรือต่ำกว่าราคาของคู่แข่งในโครงการเดียวกัน เพื่อให้มีกำไรส่วนต่างที่มากพอเมื่อถึงเวลาขายออก

3. สภาพคล่องและความต้องการของตลาด: ต้องมั่นใจว่าทรัพย์สินนั้นเป็นที่ต้องการของคนส่วนใหญ่ในอนาคต เช่น ขนาดที่ดินและจำนวนห้องที่เหมาะสมกับกลุ่มครอบครัวเป้าหมาย หรือขนาดบ้านที่มีสภาพคล่องในการขายสูง

4. ต้นทุนแฝงและค่าใช้จ่ายในการถือครอง: ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้ดี ทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้าขายใน 5 ปี), ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าปรับปรุง, ดอกเบี้ยเงินกู้ และค่าส่วนกลางตลอดระยะเวลาที่ถือครอง

5. ช่วงเวลาในการขาย: โดยควรกำหนดระยะเวลาการถือครองที่ชัดเจน เช่น 1-3 ปี และติดตามสัญญาณการขึ้นลงของราคาอสังหาฯ ในพื้นที่อย่างใกล้ชิดเพื่อขายในจังหวะที่ได้กำไรสูงสุด โดยเฉพาะเมื่อโครงการสาธารณูปโภคหลักใกล้แล้วเสร็จ

5 ข้อควรรู้ก่อนซื้อบ้านเก็งกำไร

นักลงทุนต้องทำความเข้าใจกฎเกณฑ์ทางการเงินและความเสี่ยงทางกฎหมาย เพื่อให้การลงทุนไม่กลายเป็นการแบกรับภาระในระยะยาว โดยมีข้อสำคัญที่ควรรู้ดังนี้

1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Special Business Tax)

หากมีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองไม่เกิน 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ที่สูงกว่า) ซึ่งถือเป็นต้นทุนใหญ่ที่สามารถลดผลกำไรของคุณได้มาก ดังนั้นจึงต้องคำนวณราคาเหล่านี้เข้าไปด้วย หากคุณจะขายที่ดินก่อนครบระยะ 5 ปีที่ถือครอง

2. ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย

หากคุณใช้เงินกู้ในการซื้อบ้าน การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในระหว่างที่ถือครองก็อาจทำให้ภาระผ่อนต่อเดือนสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ต้นทุนในการถือครองเพิ่มขึ้นจนอาจทำให้ขาดทุนได้

3. สภาพคล่องในการปล่อยขาย

โดยคุณควรเตรียมแผนการเงินสำรองไว้รองรับการถือครองที่นานเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้ เช่น 3–5 ปี หากตลาดชะลอตัว หรือมีคู่แข่งปล่อยขายพร้อมกันจำนวนมาก เพื่อให้คุณยังคงมีสภาพคล่องในการลงทุนอยู่

4. งบประมาณการรีโนเวทที่บานปลาย

หากคุณเลือกซื้อบ้านมือสองเพื่อปรับปรุงและขายต่อ ก็อาจต้องเผชิญกับงบประมาณการรีโนเวทมักบานปลายเกินกว่าที่ประเมินไว้ได้ จึงควรเผื่องบสำหรับความไม่แน่นอนในการซ่อมแซมและปรับปรุงโครงสร้างไว้ล่วงหน้า

5. การประเมินมูลค่าทรัพย์สินของธนาคาร

ราคาขายที่นักเก็งกำไรตั้งไว้อาจสูงกว่าราคาประเมินของธนาคาร ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อต้องจ่ายเงินสดส่วนต่างที่สูงขึ้น และอาจทำให้ขายทรัพย์สินนั้นได้ยากขึ้นกว่าที่คาดไว้

ขั้นตอนการวางแผนซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร

ซื้อบ้านเก็งกำไร ทำยังไง? เพื่อให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรเป็นไปตามเป้าหมายและลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น คุณควรดำเนินการตามขั้นตอนวางแผนดังต่อไปนี้

1. กำหนดงบประมาณและแหล่งเงินทุน

ด้วยการคำนวณความสามารถทางการเงิน โดยกำหนดเงินสดที่มี และวงเงินกู้ที่แน่นอน เพื่อจำกัดขอบเขตประเภทและขนาดของทรัพย์สินที่ควรลงทุน รวมถึงช่วยให้คุณวางแผนสำรองเงินไว้สำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดได้อย่างเหมาะสม

2. วางแผนระยะเวลาและผลตอบแทนที่คาดหวัง 

โดยต้องกำหนดเป้าหมายกำไรขั้นต่ำที่ชัดเจน พร้อมกำหนดระยะเวลาถือครองที่แน่นอน และต้องวางแผนสองสำรองไว้ หากไม่สามารถขายได้ตามเวลาที่ตั้งไว้ เช่น การปล่อยเช่าระหว่างรอขาย เพื่อสร้างกระแสเงินสด เป็นต้น

3. วิเคราะห์ทำเลและกลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อต่อ

เลือกทำเลที่มีศักยภาพเติบโตและมีปัจจัยบวกในอนาคตอันใกล้ เช่น โครงสร้างพื้นฐานใหม่ ใกล้สถานที่ทำงาน หรือมีโครงการพัฒนาเมือง พร้อมทั้งทำความเข้าใจว่าผู้ซื้อรายต่อไปเป็นใคร อาทิ ครอบครัว คนทำงาน หรือผู้ลงทุน เพื่อให้มั่นใจว่าทรัพย์ที่คุณซื้อนั้นมีดีมานด์รองรับจริงเมื่อถึงเวลาปล่อยขาย

4. ประเมินราคาซื้อและต้นทุนรวม

ต้องประเมินราคาและมูลค่าทรัพย์สินอย่างรอบด้านเพื่อให้ได้ราคาซื้อที่คุ้มค่ากว่าตลาด จากนั้นคำนวณต้นทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นภาษี ค่าธรรมเนียม ดอกเบี้ย และค่าปรับปรุงบ้าน เพื่อกำหนดราคาขายต่อที่ยังสร้างกำไรสุทธิได้อย่างเหมาะสม

5. เตรียมสภาพบ้านให้พร้อมขาย

วางแผนปรับปรุงเฉพาะในส่วนที่เพิ่มคุณค่าได้จริง เช่น การซ่อมแซมระบบพื้นฐาน การเก็บงานตกแต่ง หรือการจัดวางพื้นที่ให้ดูโปร่งเป็นระเบียบ เพื่อให้บ้านโดดเด่นกว่าคู่แข่งในทำเลเดียวกัน และสามารถตั้งราคาขายได้สูงขึ้นอย่างมีเหตุผลรองรับที่หนักแน่น

ความเสี่ยงของการซื้อบ้านเก็งกำไรมีอะไรบ้าง?

การลงทุนเพื่อเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์มาพร้อมกับความเสี่ยงหลายด้านที่นักลงทุนต้องเตรียมพร้อมรับมือ เพื่อไม่ให้เงินลงทุนจมอยู่กับภาระหนี้สิน

1. ความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจถดถอย

หากเศรษฐกิจชะลอตัวหรือประสบภาวะถดถอย อาจทำให้กำลังซื้อและความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้คุณอาจต้องลดราคาขาย หรืออาจถือครองทรัพย์สินไว้นานเกินแผนที่ตั้งไว้ได้

2. ต้นทุนการถือครองที่เพิ่มขึ้น

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้นอย่างกะทันหัน หรือค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษาที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น อาจทำให้กำไรที่คาดหวังลดลงจนถึงจุดคุ้มทุนหรือขาดทุนได้

3. ปัญหาด้านสภาพคล่องในการขายต่อ

หากมีการวิเคราะห์ตลาดผิดพลาด หรือการมีโครงการใหม่เปิดขายจำนวนมาก (Oversupply) อาจทำให้ไม่สามารถขายทรัพย์สินได้ตามระยะเวลาที่ต้องการ และอาจทำให้คุณต้องแบกรับภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นได้

4. ความเสี่ยงทางกฎหมายและภาษีที่ไม่คาดคิด

ต้นทุนอันเกิดจากภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากขายในระยะเวลาไม่ถึง 5 ปีของการถือครองสินทรัพย์ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่อาจถูกมองข้าม นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงจากข้อพิพาทเกี่ยวกับหนี้สินของผู้ขายเดิม หรือปัญหาด้านเอกสารสิทธิ์ ที่อาจกระทบต่อผลกำไรที่คุณตั้งไว้ได้ หากไม่ได้นำส่วนเหล่านี้มาคำนวณในการตั้งราคาขายร่วมด้วย

5. การปรับปรุงที่ดิน/บ้านเกินความจำเป็น

การใช้จ่ายเงินจำนวนมากในการรีโนเวทที่ไม่สอดคล้องกับรสนิยมหรือกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายในทำเลนั้น ๆ อาจทำให้ไม่สามารถขายต่อในราคาที่ครอบคลุมต้นทุนที่ลงไปได้ทั้งหมด

ข้อสรุป

การซื้อบ้านเก็งกำไร เป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูง แต่ก็มีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน ทั้งเรื่องทำเล ศักยภาพการเติบโต ต้นทุนแฝง และสภาพคล่องของตลาด การวางแผนระยะเวลาการถือครองและการประเมินคู่แข่งอย่างละเอียดจึงเป็นขั้นตอนสำคัญ ที่จะช่วยให้นักลงทุนมั่นใจได้ว่าจะสามารถสร้างกำไรได้จริงโดยไม่กลายเป็นภาระทางการเงินในอนาคต

หากคุณต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย หรือมองหาทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มอย่างมั่นคงในระยะยาว Frasers Property พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนทำเลศักยภาพที่พร้อมสำหรับการเติบโตในอนาคต ทำให้คุณมั่นใจได้ทั้งการใช้ชีวิตและการลงทุน ติดต่อสอบถามรายละเอียดโครงการได้ที่ โทร. 1520, Facebook: Frasers Property Home หรือ LINE: @frasershome