ค่าส่วนกลาง คืออะไร? คิดยังไง ทำไมต้องจ่าย

รู้จัก! ค่าส่วนกลาง หัวใจสำคัญของการดูแลรักษาสภาพแวดล้อมหมูบ้านหรือคอนโดและสาธารณูปโภคภายในโครงการนั้น ๆ แล้วจะมีวิธีคิดอย่างไร? ซึ่งไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลางคอนโดหรือค่าส่วนกลางหมู่บ้าน ทุกคนก็ล้วนต้องจ่าย แล้วทำไมถึงต้องจ่าย? ก็ยังเป็นคำถามตัวโตในหัวเหล่าลูกบ้าน

ในบทความนี้สำหรับลูกบ้านที่ยังมีข้อสงสัยคาใจอยู่ว่า แล้วค่าส่วนกลาง คืออะไร? ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะมีประโยชน์กลับมาด้านใดบ้าง?  Frasers Property จะมาให้คำตอบกันในบทความนี้

ค่าส่วนกลาง คืออะไร?

ค่าส่วนกลาง (Common area fee) คือเงินที่เจ้าของร่วมหรือลูกบ้านต้องชำระให้กับนิติบุคคลของโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หมู่บ้านจัดสรร หรือโครงการอื่น ๆ ที่มีพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน โดยเงินส่วนนี้จะนำไปใช้ในการบริหารจัดการ บำรุงรักษา และพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางและบริการต่าง ๆ ภายในโครงการ เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยทุกคนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันและมีคุณภาพชีวิตที่ดียิ่งขึ้น

ตัวอย่างของค่าใช้จ่ายที่มาจากเงินค่าส่วนกลาง ได้แก่

• ค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม สนามเด็กเล่น ลิฟต์ และอาคารจอดรถ
• ค่าสาธารณูปโภคสำหรับพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟในพื้นที่ส่วนกลาง
• ค่าจ้างพนักงานต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น พนักงานรักษาความปลอดภัย พนักงานทำความสะอาด พนักงานสวน หรือผู้จัดการนิติบุคคล
• ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม เช่น ค่าซ่อมแซมอาคาร, ถนน, ระบบประปา และระบบไฟฟ้าส่วนกลาง
• ค่าจัดกิจกรรมต่าง ๆ ที่นิติบุคคลจัดขึ้นเพื่อส่งเสริมความสัมพันธ์ในชุมชน
• ค่าประกันภัยอาคารและทรัพย์สินส่วนกลาง

ทำไม! เราถึงต้องจ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้านและคอนโด?

การจ่ายค่าส่วนกลางถือเป็นหน้าที่และความรับผิดชอบของผู้เป็นเจ้าของร่วมในโครงการ เนื่องจากเป็นสิ่งจำเป็นที่จะช่วยให้โครงการที่อยู่อาศัยของเราน่าอยู่และมีคุณภาพชีวิตที่ดีอย่างยั่งยืน โดยมีเหตุผลหลัก ๆ ดังนี้

• เพื่อการบำรุงรักษาและดูแลพื้นที่โดยรอบโครงการ
  เพราะค่าส่วนกลางจะช่วยให้พื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางได้รับการดูแลให้อยู่ในสภาพดีพร้อมใช้งานเสมอ เช่น การทำความสะอาด การซ่อมแซม และการปรับปรุงภูมิทัศน์
• เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย
  เนื่องจากเงินส่วนนี้จะถูกนำไปใช้ในการจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ติดตั้งกล้องวงจรปิด และบำรุงรักษาระบบความปลอดภัยต่าง ๆ เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้อยู่อาศัย
• เพื่อการบริหารจัดการ
  โดยนิติบุคคลจะมีหน้าที่ในการดูแลโครงการให้เป็นระเบียบเรียบร้อย ซึ่งการจ่ายค่าส่วนกลางก็คือค่าตอบแทนในการดำเนินงานของนิติบุคคลนั่นเอง
• เพื่อรักษามูลค่าทรัพย์สิน
  โครงการที่ได้รับการดูแลอย่างดี มีสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่ ย่อมมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต การจ่ายค่าส่วนกลางจึงเป็นการลงทุนเพื่อรักษามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
• เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
  เพราะการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน สภาพแวดล้อมที่สะอาดปลอดภัย และบริการที่ดี ล้วนส่งผลโดยตรงต่อคุณภาพชีวิตและความสุขของผู้อยู่อาศัยทุกคน

ใครเป็นผู้รับผิดชอบในการบริหารค่าส่วนกลางของหมู่บ้านและคอนโด?

ผู้รับผิดชอบหลักในการบริหารจัดการค่าส่วนกลางของโครงการหมู่บ้านและคอนโด คือ นิติบุคคล ซึ่งมีหน้าที่ดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมดให้เป็นไปตามกฎหมายและข้อบังคับของโครงการ

• สำหรับคอนโดมิเนียม
  ผู้รับผิดชอบ คือ นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจัดตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยมีคณะกรรมการนิติบุคคลที่มาจากการเลือกตั้งของเจ้าของร่วม ทำหน้าที่กำหนดนโยบาย ตรวจสอบการใช้จ่าย และดูแลให้การบริหารจัดการเป็นไปอย่างโปร่งใส
• สำหรับหมู่บ้านจัดสรร
  ผู้รับผิดชอบ คือ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งจัดตั้งขึ้นตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน โดยมีคณะกรรมการหมู่บ้านที่มาจากการเลือกตั้งของลูกบ้าน ทำหน้าที่คล้ายคลึงกับนิติบุคคลอาคารชุดในการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน

นอกจากนี้ในบางโครงการที่เพิ่งจัดตั้งขึ้น ผู้พัฒนาโครงการอาจจะยังคงเป็นผู้ดูแลบริหารจัดการไปก่อนในระยะแรก จนกว่านิติบุคคลจะได้รับการจัดตั้งและถ่ายโอนอำนาจการบริหารจัดการอย่างเป็นทางการ

ค่าส่วนกลางแต่ละโครงการไม่เท่ากัน เพราะอะไร? ขึ้นอยู่กับอะไรบ้าง

ค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการไม่เท่ากัน เนื่องจากมีปัจจัยหลายอย่างที่ส่งผลต่อต้นทุนการบริหารจัดการและบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งมีปัจจัยหลักที่ทำให้ค่าส่วนกลางแตกต่างกัน ดังนี้

• ขนาดและประเภทของสิ่งอำนวยความสะดวก
  โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาก ยิ่งหรูหรา ซับซ้อน และหลากหลายเท่าไหร่ เช่น มีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่หลายสระ ฟิตเนส สวนหย่อมขนาดใหญ่ ห้องสมุด ห้องประชุม ห้องดูหนัง สนามกีฬา หรือระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัย ก็จะมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา ทำความสะอาด และค่าสาธารณูปโภคที่สูงขึ้นตามไปด้วย

• ขนาดของโครงการและจำนวนยูนิต
  โครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมาก อาจจะทำให้ค่าส่วนกลางต่อยูนิตถูกลง เนื่องจากสามารถเฉลี่ยค่าใช้จ่ายคงที่ เช่น ค่าจ้างผู้จัดการนิติบุคคล หรือค่าบำรุงรักษาระบบหลัก ได้ในวงกว้าง อย่างไรก็ตาม หากโครงการมีพื้นที่ส่วนกลางต่อยูนิตเป็นจำนวนมาก หรือมีค่าใช้จ่ายในการดูแลพื้นที่ภายนอกอาคารสูง ก็อาจทำให้ค่าใช้จ่ายสูงขึ้นได้

• มาตรฐานการดูแลและบริการ
  โครงการที่มีมาตรฐานการดูแลรักษาที่เหนือระดับ มีการจ้างพนักงานมืออาชีพจำนวนมาก เช่น รปภ. แม่บ้าน และช่างเทคนิค รวมทั้งมีการจัดกิจกรรมบ่อยครั้ง หรือมีการปรับปรุงภูมิทัศน์อยู่เสมอ ก็จะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่สูงกว่า

• ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อม
  ทำเลที่ตั้งอาจส่งผลต่อค่าแรงงาน ค่าสาธารณูปโภค หรือแม้กระทั่งค่าบำรุงรักษา หากโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีปัจจัยเฉพาะ เช่น ใกล้ทะเล ก็อาจทำให้ค่าซ่อมบำรุงโครงสร้างมีราคาที่สูงขึ้น จึงมีค่าส่วนกลางที่อาจแพงขึ้นกว่าพื้นที่บริเวณอื่น ๆ ได้

• อายุของอาคาร/โครงการ
  โครงการที่มีอายุมากมักจะมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงโครงสร้าง ระบบอาคาร และอุปกรณ์ต่าง ๆ สูงกว่าโครงการใหม่ เนื่องจากมีการเสื่อมสภาพตามกาลเวลา

• นโยบายการบริหารของนิติบุคคล
  การบริหารจัดการของนิติบุคคลก็มีผลเช่นกัน บางนิติบุคคลอาจเน้นการประหยัดค่าใช้จ่าย ในขณะที่บางแห่งอาจเน้นการเพิ่มคุณภาพการบริการ ซึ่งส่งผลต่ออัตราค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บได้เช่นกัน

ค่าส่วนกลาง มีวิธีคํานวณอย่างไร?

การคำนวณค่าส่วนกลางโดยทั่วไปจะใช้หลักการเดียวกันทั้งในหมู่บ้านและคอนโด โดยจะอิงจากขนาดพื้นที่ของทรัพย์สินที่คุณครอบครอง และอัตราที่นิติบุคคลกำหนด

• สูตรการคำนวณพื้นฐานคือ
  ค่าส่วนกลางที่ต้องจ่าย = อัตราค่าส่วนกลางต่อขนาดพื้นที่ดิน ×ขนาดพื้นที่ของทรัพย์สิน

ตัวอย่างการคำนวณ

• สำหรับคอนโดมิเนียม: สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของห้องชุดขนาด 35 ตารางเมตร และนิติบุคคลกำหนดอัตราค่าส่วนกลางที่ 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ค่าส่วนกลางที่คุณต้องจ่ายต่อเดือนคือ 45 บาท/ตร.ม.×35 ตร.ม.=1,575 บาท/เดือน
• สำหรับหมู่บ้านจัดสรร: สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของบ้านในหมู่บ้านจัดสรรที่มีขนาดที่ดิน 50 ตารางวา และนิติบุคคลกำหนดอัตราค่าส่วนกลางที่ 25 บาทต่อตารางวาต่อเดือน ค่าส่วนกลางที่คุณต้องจ่ายต่อเดือนคือ 25 บาท/ตร.ว.×50 ตร.ว.= 1,250 บาท/เดือนนั่นเอง

รายละเอียดเพิ่มเติม

• ระยะเวลาการชำระค่าส่วนกลางอาจเรียกเก็บเป็นรายเดือน รายไตรมาส รายครึ่งปี หรือรายปี ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละโครงการ
• ทั้งนี้อัตราค่าส่วนกลางอาจมีการปรับเปลี่ยนได้ในอนาคต โดยต้องผ่านการพิจารณาและอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือลูกบ้าน
• หากชำระค่าส่วนกลางล่าช้า โครงการมักมีค่าปรับหรือเบี้ยปรับตามที่กฎหมายกำหนด

เงินค่าส่วนกลางหมู่บ้านและคอนโดที่จ่ายไป นำไปใช้ทำอะไรบ้าง?

เงินค่าส่วนกลางที่คุณและเจ้าของร่วมคนอื่น ๆ ชำระให้กับนิติบุคคลนั้น ไม่ได้เป็นเพียงแค่ค่าใช้จ่ายรายเดือน แต่เป็นงบประมาณสำคัญที่นำไปใช้ในการดูแล บำรุงรักษา และพัฒนาคุณภาพชีวิตในโครงการให้ดียิ่งขึ้น โดยจะนำไปใช้จ่ายหลัก ๆ ดังนี้

ค่าบริหารจัดการและดำเนินงาน

• เงินเดือนและสวัสดิการพนักงาน ครอบคลุมค่าใช้จ่ายสำหรับพนักงานทุกคนที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและการดูแลโครงการ เช่น ผู้จัดการนิติบุคคล, เจ้าหน้าที่บัญชี, เจ้าหน้าที่ธุรการ
• ค่าใช้จ่ายสำนักงาน เช่น ค่าเช่า (ถ้ามี), ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าโทรศัพท์, ค่าอินเทอร์เน็ต และอุปกรณ์สำนักงาน
• ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนนิติบุคคล และค่าภาษีต่างๆ ที่นิติบุคคลต้องชำระ

ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง

• อาคารและโครงสร้าง เช่น การซ่อมแซมรอยร้าว, การทาสีภายนอก และการบำรุงรักษาหลังคา
• ระบบสาธารณูปโภค เช่น ค่าซ่อมบำรุงระบบไฟฟ้า, ระบบประปา, ระบบสุขาภิบาล, ระบบดับเพลิง และระบบระบายน้ำ
• ค่าบำรุงรักษาลิฟต์ตามกำหนด หรือค่าซ่อมแซมกรณีขัดข้อง
• การดูแลรักษาและทำความสะอาดปั๊มน้ำและถังเก็บน้ำ
• การซ่อมแซมผิวถนน ฟุตบาท และลานจอดรถ
• อุปกรณ์และเครื่องใช้ไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลาง อาทิ เครื่องปรับอากาศ และไฟต่าง ๆ

ค่าสาธารณูปโภคสำหรับพื้นที่ส่วนกลาง

ค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้า สำหรับพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด เช่น สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, โถงทางเดิน, สวน, ลานจอดรถ และไฟส่องสว่างถนนภายในโครงการ

ค่าจ้างบริการภายนอก

• ค่าจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัยที่เข้ามาดูแลความเรียบร้อยและความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง
• ค่าจ้างบริษัททำความสะอาดสำหรับพื้นที่ส่วนกลาง, ห้องน้ำส่วนกลาง และถังขยะต่าง ๆ
• พนักงานจัดสวน: ค่าจ้างบริษัทดูแลสวน, ตัดแต่งต้นไม้, ดูแลภูมิทัศน์
• ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทาง เช่น ผู้เชี่ยวชาญด้านสระว่ายน้ำ และผู้เชี่ยวชาญด้านระบบบำบัดน้ำเสีย

ค่าประกันภัย

ประกันภัยอาคารและทรัพย์สินส่วนกลาง เพื่อคุ้มครองความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับโครงสร้างอาคารและทรัพย์สินส่วนกลางจากเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น อัคคีภัย และภัยธรรมชาติ

ค่ากองทุนสำรอง (Sinking Fund/Reserve Fund)

ในบางโครงการ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม จะมีการเก็บค่ากองทุนสำรองเพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าส่วนกลางรายเดือน เพื่อใช้เป็นเงินทุนสำหรับการซ่อมแซมใหญ่ในอนาคต เช่น การทาสีอาคารใหม่ทั้งหลัง, การซ่อมบำรุงโครงสร้างหลัก และการเปลี่ยนลิฟต์ เป็นต้น

ทั้งนี้การใช้จ่ายต่าง ๆ จะต้องถูกบันทึกและตรวจสอบโดยนิติบุคคล ซึ่งจะต้องจัดทำรายงานการเงินและนำเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเป็นประจำ เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและตรวจสอบได้

อัตราค่าส่วนกลางในปัจจุบันอยู่ที่เท่าไหร่?

อัตราค่าส่วนกลางในปัจจุบันมีความหลากหลายอย่างมาก ขึ้นอยู่กับประเภทของโครงการ, ทำเลที่ตั้ง, สิ่งอำนวยความสะดวก และคุณภาพการบริหารจัดการ โดยไม่มีอัตราตายตัวสำหรับทุกโครงการ แต่สามารถให้ข้อมูลเป็นช่วงราคาโดยประมาณได้ดังนี้

• คอนโดมิเนียม
  • คอนโด Low-Rise/Mid-Rise (ทั่วไป) โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 35 - 60 บาท/ตารางเมตร/เดือน
  • คอนโด High-Rise (ทั่วไป) โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 45 - 75 บาท/ตารางเมตร/เดือน
  • คอนโดหรู/Super Luxury อาจสูงถึง 80 - 150 บาท/ตารางเมตร/เดือน หรือสูงกว่านั้น
• หมู่บ้านจัดสรร (บ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮม)
  • การคิดค่าส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรมักจะคิดเป็น บาท/ตารางวา/เดือน หรือ บาท/ตารางเมตร/เดือน (แปลงจาก ตร.วา)
  • หมู่บ้านทั่วไป ประมาณ 15 - 35 บาท/ตารางวา/เดือน (หรือประมาณ 4 - 9 บาท/ตารางเมตร/เดือน)
  • หมู่บ้านหรู/โครงการขนาดใหญ่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเยอะ อาจสูงถึง 40 - 80 บาท/ตารางวา/เดือน หรือสูงกว่า (หรือประมาณ 10 - 20 บาท/ตารางเมตร/เดือน หรือสูงกว่านั้น)

ทั้งนี้ในบางแห่งอาจมีการเก็บค่ากองทุนสำรอง (Sinking Fund) โดยทั่วไปจะมีการเก็บเพิ่มในตอนโอนกรรมสิทธิ์คอนโดประมาณ 300 - 800 บาท/ตารางเมตร (จ่ายครั้งเดียว) ซึ่งเป็นเงินก้อนสำรองสำหรับซ่อมแซมใหญ่ในอนาคต

แชร์! ข้อมูลกฎหมายเกี่ยวกับค่าส่วนกลาง

การเก็บและบริหารจัดการค่าส่วนกลางนั้นอยู่ภายใต้กฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและเป็นธรรมกับเจ้าของร่วมทุกฝ่าย โดยมีกฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องดังนี้

• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ. 2551 และฉบับล่าสุด)
  • มาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่กำหนดในกฎกระทรวง (โดยปกติแล้ว คือ ตามสัดส่วนพื้นที่ห้องชุด)
  • มาตรา 40 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่ในการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของอาคารชุด
  • มาตรา 49 กำหนดให้เจ้าของร่วมที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ และหากค้างชำระเกิน 6 เดือน จะต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 20 ต่อปี และไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม
  • มาตรา 49/1 ระบุว่า นิติบุคคลมีสิทธิระงับการให้บริการสาธารณูปโภค และมีสิทธิฟ้องร้องบังคับคดีได้
  • มาตรา 49/2 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าได้ไม่เกิน 2 ปี
• พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (แก้ไขเพิ่มเติม)
  • มาตรา 43 กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะในโครงการ
  • มาตรา 44 กำหนดให้สมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่ชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค

สรุปประเด็นสำคัญที่ควรรู้

• กฎหมายให้อำนาจนิติบุคคลในการเรียกเก็บค่าส่วนกลางเพื่อใช้ในการบำรุงรักษาโครงการ
• หากไม่ชำระค่าส่วนกลางตามกำหนด นิติบุคคลมีสิทธิเรียกเก็บค่าปรับ และอาจใช้มาตรการทางกฎหมาย เช่น การระงับการใช้บริการส่วนกลาง หรือการฟ้องร้องบังคับคดีได้
• กรณีค้างชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลอาจไม่ยอมออกหนังสือปลอดหนี้ ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือที่ดินได้
• นิติบุคคลมีหน้าที่จัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายอย่างโปร่งใส และต้องนำเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเสมอ เพื่อให้ทุกคนสามารถตรวจสอบการใช้จ่ายได้อย่างชัดเจน

ค่าส่วนกลางจะมีการปรับขึ้นได้หรือไม่? ปัจจัยใดเป็นตัวกำหนด

ค่าส่วนกลางสามารถปรับขึ้นได้ และเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นเป็นประจำในหลาย ๆ โครงการ โดยปัจจัยหลักที่กำหนดการปรับขึ้นค่าส่วนกลางมีดังนี้

1. อัตราเงินเฟ้อและค่าครองชีพที่สูงขึ้น

• เงินเดือนพนักงานรักษาความปลอดภัย, แม่บ้าน, ช่างเทคนิค, และพนักงานอื่น ๆ ที่เพิ่มขึ้นตามค่าครองชีพ
• ค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟที่ใช้ในพื้นที่ส่วนกลางมีแนวโน้มสูงขึ้น
• ค่าวัสดุอุปกรณ์ อย่างวัสดุซ่อมบำรุง, อุปกรณ์ทำความสะอาด, สารเคมีสำหรับสระว่ายน้ำ ฯลฯ มีการปรับตัวสูงขึ้น

2. อายุของอาคาร/โครงการ

เมื่อโครงการมีอายุมากขึ้น อุปกรณ์และระบบต่าง ๆ ย่อมเสื่อมสภาพตามกาลเวลา ทำให้มีค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงที่สูงขึ้น เช่น การเปลี่ยนลิฟต์, การซ่อมแซมระบบท่อน้ำ หรือการทาสีอาคารใหม่

3. การเพิ่มคุณภาพบริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวก

นิติบุคคลอาจตัดสินใจเพิ่มบริการใหม่ ๆ เช่น บริการรับส่ง, การจัดกิจกรรมพิเศษ หรือปรับปรุงสิ่งอำนวยความสะดวกให้ทันสมัยขึ้น เช่น เพิ่มเครื่องออกกำลังกายในฟิตเนส, หรือการปรับปรุงสวน ซึ่งล้วนแต่ต้องใช้เงินทุนเพิ่มขึ้น

4. การบริหารจัดการเงินที่ไม่เพียงพอ

หากนิติบุคคลมีการบริหารจัดการที่ไม่ดี หรือมีการประมาณการค่าใช้จ่ายที่ต่ำเกินไปในตอนแรก ทำให้เงินค่าส่วนกลางไม่เพียงพอต่อการบำรุงรักษาและบริหารจัดการได้

5. การเปลี่ยนแปลงกฎหมายหรือข้อบังคับ

กฎหมายใหม่บางอย่างอาจกำหนดให้มีการลงทุนในระบบความปลอดภัย หรือการจัดการสิ่งแวดล้อมเพิ่มเติม ซึ่งส่งผลให้มีค่าใช้จ่ายสูงขึ้นได้เช่นกัน

แต่ทั้งนี้การปรับขึ้นค่าส่วนกลางไม่ใช่เรื่องที่นิติบุคคลจะทำได้เองโดยพลการ แต่จะต้องผ่านการพิจารณาและอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปี โดยนิติบุคคลจะต้องชี้แจงเหตุผลความจำเป็นในการปรับขึ้น และเสนอแผนการใช้จ่ายให้ที่ประชุมพิจารณาอนุมัติด้วยคะแนนเสียงข้างมากตามที่กฎหมายหรือข้อบังคับของนิติบุคคลกำหนด

ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะเกิดอะไรขึ้น? ไม่จ่ายได้ไหม

หากไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ไม่ใช่แค่คุณจะไม่ได้ใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางเท่านั้น แต่ยังต้องเจอกับผลกระทบตามกฎหมายอีกด้วย ไม่ว่าจะเป็น

• ค่าปรับมหาโหด: ซึ่งคุณจะต้องจ่ายเงินเพิ่มจากยอดที่ค้างชำระ โดยยิ่งค้างนานยิ่งเสียเพิ่มมากขึ้น
• ถูกระงับสิทธิ์: ถูกระงับสิทธิ์การเข้าใช้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในการประชุมลูกบ้าน
• อาจโดนฟ้องร้องได้: เพราะนิติบุคคลมีสิทธิ์ฟ้องร้องบังคับให้คุณชำระหนี้ทั้งหมด พร้อมค่าปรับและค่าทนายความ
• โดนตัดสิทธ์โอนบ้านหรือห้องชุด: คุณจะไม่สามารถขายหรือโอนห้องชุดหรือบ้านได้ จนกว่าจะชำระค่าส่วนกลางที่ค้างทั้งหมด
• งบไม่พอ: ที่สำคัญการไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะส่งผลให้โครงการขาดงบประมาณในการดูแลส่วนกลาง ทำให้คุณภาพชีวิตของเพื่อนบ้านและมูลค่าของโครงการโดยรวมลดลง

ดังนั้นการจ่ายค่าส่วนกลางจึงเป็นสิ่งจำเป็นและเป็นหน้าที่ที่ต้องรับผิดชอบ เพื่อให้ทุกคนในโครงการมีคุณภาพชีวิตที่ดีและยังเป็นการรักษามูลค่าทรัพย์สินของตัวคุณเองไว้อีกด้วย

คำถามยอดนิยม

ค่าส่วนกลาง ค้างได้กี่งวด?

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดไม่ได้กำหนดจำนวนงวดที่ชัดเจนว่าค้างได้กี่งวด แต่จะระบุถึงผลกระทบที่จะตามมาทันทีที่ค้างชำระ โดยจะเริ่มมีการคิดเงินค่าปรับทันทีที่เลยกำหนด และอัตราค่าปรับจะสูงขึ้นหากค้างเกิน 6 เดือน นอกจากนี้ยังอาจถูกระงับสิทธิ์ในการใช้พื้นที่ส่วนกลาง และอาจถูกฟ้องร้องได้

ค่าส่วนกลางคอนโดจ่ายตอนไหน?

โดยทั่วไปค่าส่วนกลางคอนโดจะชำระเป็นรายเดือน รายไตรมาส หรือรายปี ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของนิติบุคคลแต่ละโครงการ และในบางโครงการอาจให้ชำระล่วงหน้า 3 เดือน หรือ 6 เดือน ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกร่วมด้วย

ขอปรับลดค่าส่วนกลางได้ไหม?

การขอปรับลดค่าส่วนกลางไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะเป็นเรื่องที่ต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือลูกบ้าน ซึ่งเป็นผู้มีอำนาจในการอนุมัติงบประมาณ หากต้องการให้พิจารณาปรับลด จะต้องมีการชี้แจงเหตุผลและนำเสนอข้อมูลที่น่าเชื่อถือต่อนิติบุคคลและที่ประชุมใหญ่ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นไปได้ยาก เว้นแต่จะมีการรวมตัวกันของลูกบ้านจำนวนมาก และมีเหตุผลที่หนักแน่นเพียงพอ เช่น นิติบุคคลมีการบริหารจัดการที่ไม่มีประสิทธิภาพ หรือใช้จ่ายอย่างไม่สมเหตุสมผล เป็นต้น

ค่าส่วนกลาง ลดหย่อนภาษีได้ไหม?

ค่าส่วนกลางไม่สามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้โดยตรง เนื่องจากถือเป็นค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาทรัพย์สิน ไม่ใช่รายจ่ายเพื่อการได้มาซึ่งทรัพย์สิน หรือเป็นรายจ่ายตามที่กฎหมายกำหนดให้ลดหย่อนภาษีได้

ฟ้องเรียกค่าส่วนกลาง อายุความกี่ปี?

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อายุความในการฟ้องเรียกเก็บค่าส่วนกลางคือ 5 ปี นับตั้งแต่วันที่หนี้ถึงกำหนดชำระ อย่างไรก็ตามแม้จะเลยอายุความแล้ว การค้างชำระค่าส่วนกลางยังคงส่งผลให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จนกว่าจะชำระหนี้ทั้งหมด

สรุป

ค่าส่วนกลาง คือหัวใจสำคัญที่ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยของคุณน่าอยู่และครบครันด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก เพราะเงินส่วนนี้ถูกใช้ดูแลทุกอย่าง ตั้งแต่ค่า รปภ, การทำความสะอาด ไปจนถึงการบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ซึ่งการชำระค่าส่วนกลางอย่างสม่ำเสมอถือเป็นหน้าที่สำคัญของลูกบ้าน หากไม่จ่าย คุณจะต้องเจอค่าปรับ, ถูกระงับสิทธิ์การใช้งานส่วนกลาง, ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ และอาจถูกฟ้องร้องตามกฎหมายด้วยนั่นเอง ดังนั้นการทำความเข้าใจและปฏิบัติตามข้อกำหนดต่าง ๆ เหล่านี้ จึงเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีในโครงการของคุณ

Frasers Property เรามุ่งมั่นสร้างสรรค์โครงการคุณภาพ พร้อมการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางอย่างมืออาชีพ เพื่อประสบการณ์การใช้ชีวิตที่ดีที่สุดสำหรับคุณ  ให้เราให้ข้อมูลบ้านเพิ่มเติม call: 1520 หรือทาง Line: @frasershome และ Facebook: Frasers Property Home