เงินดาวน์บ้าน คืออะไร? จ่ายตอนไหน มีขั้นต่ำเท่าไหร่

การซื้อบ้านเป็นหนึ่งในเหตุการณ์สำคัญของชีวิต และเงินดาวน์บ้านก็คือส่วนแรกของการลงทุนที่คุณต้องเตรียมให้พร้อมก่อนขอสินเชื่อบ้าน ทั้งนี้เงินดาวน์ไม่ใช่แค่การจ่ายล่วงหน้า แต่ยังสะท้อนความพร้อมทางด้านการเงินและเป็นตัวกำหนดเงื่อนไขสินเชื่ออีกด้วย วันนี้เราจะเจาะลึกกันว่าเงินดาวน์บ้านคืออะไร? มีกี่แบบ? จ่ายเท่าไหร่ต้องคิดยังไง? มีขั้นต่ำเท่าไหร่? เพื่อให้คุณได้รู้เท่าทันเมื่อจะซื้อบ้าน

เงินดาวน์บ้านคืออะไร?

เงินดาวน์บ้าน (Down Payment) คือ เงินสดก้อนแรก ที่ผู้ซื้อจะต้องชำระให้กับผู้ขายหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ก่อนที่ธนาคารจะอนุมัติและปล่อยสินเชื่อบ้าน เงินดาวน์จะถูกนำไปหักลบออกจากราคาทรัพย์สินทั้งหมด และส่วนที่เหลือจึงเป็นยอดเงินที่คุณจะยื่นขอกู้จากสถาบันการเงิน

การดาวน์บ้าน มีทั้งหมดกี่แบบ? แบบไหนบ้าง

การดาวน์บ้านสามารถแบ่งรูปแบบการชำระได้ตามสถานะของโครงการและแผนการเงินของผู้ซื้อ ซึ่งมีทั้งหมด 3 แบบ ดังนี้

1. การจ่ายดาวน์แบบครั้งเดียว

เป็นการชำระเงินดาวน์ทั้งหมดเป็นเงินก้อนเดียวในคราวเดียว มักใช้กับโครงการบ้านหรือคอนโดที่สร้างเสร็จสมบูรณ์แล้วพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ทันที วิธีนี้เหมาะสำหรับผู้ที่มีเงินสดก้อนใหญ่พร้อมอยู่และต้องการลดภาระดอกเบี้ยเงินกู้

2. การผ่อนดาวน์แบบเท่ากันทุกงวด

เป็นการทยอยชำระเงินดาวน์เป็นงวด ๆ ด้วยจำนวนเงินที่เท่ากันทุกเดือนตามระยะเวลาที่โครงการกำหนด โดยมักใช้กับโครงการที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง วิธีนี้ช่วยให้ผู้ซื้อได้มีเวลาในการบริหารสภาพคล่องทางการเงินได้ดีขึ้น

3. การผ่อนดาวน์แบบงวดบอลลูน (Balloon Payment Installment)

เป็นการผ่อนดาวน์ที่ส่วนใหญ่จะมีค่างวดเท่ากัน แต่จะมีบางงวดที่ต้องชำระในจำนวนที่สูงกว่าปกติ (งวดบอลลูน) รูปแบบนี้เหมาะสำหรับผู้ที่คาดว่าจะได้รับเงินก้อนใหญ่หรือโบนัสเป็นช่วง ๆ เพื่อนำมาชำระในงวดที่กำหนดไว้

เงินดาวน์บ้าน มีขั้นต่ำเท่าไหร่? กี่เปอร์เซ็นต์

โดยทั่วไปเงินดาวน์บ้านจะอยู่ที่ประมาณ 10%-30% ของราคาบ้าน ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย แต่ในปัจจุบัน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้มีมาตรการผ่อนปรนเรื่องอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV: Loan-to-Value) ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มสามารถกู้ได้สูงถึง 100% หรือ 110% นั่นหมายถึงว่าไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์เลยในทางปฏิบัติ คือ สามารถกู้ได้เต็ม 100% เลยนั่นเอง

อัตราเงินดาวน์ขั้นต่ำโดยอิงจากมาตรการ LTV ปัจจุบัน (โดยประมาณ)

ประเภทสัญญา	ราคาบ้าน	วงเงินกู้สูงสุด (LTV)	เงินดาวน์ขั้นต่ำ
สัญญาที่ 1 (บ้านหลังแรก)	ไม่เกิน 10 ล้านบาท	100% (กู้เพิ่มตกแต่งได้ 10%)	0%
สัญญาที่ 1 (บ้านหลังแรก)	10 ล้านบาทขึ้นไป	90%	10%
สัญญาที่ 2	ไม่เกิน 10 ล้านบาท	80%−90%	10%−20%
สัญญาที่ 3 เป็นต้นไป	ทุกราคา	70%	30%

หมายเหตุ: ตัวเลขนี้เป็นไปตามเพดานที่ ธปท. กำหนด ซึ่งธนาคารผู้ให้กู้ยังคงพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ (DSR) และเงื่อนไขอื่นๆ ร่วมด้วย

เงินดาวน์บ้าน ต้องจ่ายเท่าไหร่? คิดยังไง

การคำนวณเงินดาวน์บ้านจะอิงจากราคาบ้าน และวงเงินสินเชื่อที่ธนาคารอนุมัติให้ โดยมีสูตรการคิดง่าย ๆ คือ

เงินดาวน์ที่ต้องจ่าย = ราคาบ้าน − วงเงินสินเชื่อที่ธนาคารอนุมัติ

ตัวอย่างการคำนวณ

รายการ	สถานการณ์ A กู้ได้ 90%	สถานการณ์ B กู้ได้ 100%
ราคาบ้าน	3,000,000 บาท	3,000,000 บาท
วงเงินกู้ (LTV)	90% ของราคาบ้าน (2,700,000 บาท)	100% ของราคาบ้าน (3,000,000 บาท)
เงินดาวน์ที่ต้องจ่าย	300,000 บาท (หรือ 10%)	0 บาท (หรือ 0%)

ดังนั้น หากธนาคารอนุมัติวงเงินกู้ให้คุณต่ำกว่า 100% ของราคาบ้าน ส่วนต่างที่เหลือทั้งหมดก็คือเงินดาวน์ที่คุณต้องเตรียมจ่ายด้วยตนเอง

เงินดาวน์บ้าน จ่ายตอนไหน?

ช่วงเวลาในการจ่ายเงินดาวน์จะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับประเภทของที่อยู่อาศัยและข้อตกลงกับผู้ขาย

1. กรณีโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready-to-Move)

ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินดาวน์เป็นเงินก้อนเต็มจำนวน ในวันทำสัญญาซื้อขายหรือในวันโอนกรรมสิทธิ์

2. กรณีโครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง (Pre-Sale)

ในช่วง Pre-Sale โครงการมักเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อผ่อนเงินดาวน์เป็นงวด ๆ ตามระยะเวลาการก่อสร้าง เช่น ผ่อนดาวน์ 10% เป็นเวลา 12 เดือน หรือผ่อนต่อเนื่องจนโครงการสร้างเสร็จและพร้อมโอน

เมื่อถึงเวลาพร้อมโอน ยอดเงินดาวน์ที่ผ่อนชำระแล้วจะถูกหักออกจากยอดรวม ส่วนที่เหลือของเงินดาวน์ผู้ซื้อจะต้องชำระก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งการชำระเงินดาวน์แบบนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถวางแผนการเงินได้ดียิ่งขึ้นและไม่ต้องจ่ายเต็มจำนวนทันที

การดาวน์บ้าน ต้องรู้อะไรบ้าง?

เพื่อให้การซื้อบ้านราบรื่นและไม่เกิดปัญหาทางการเงิน คุณควรทำความเข้าใจประเด็นสำคัญเกี่ยวกับการดาวน์บ้าน 8 ข้อ ดังนี้

1. ความหมายของเงินดาวน์ที่แท้จริง

เงินดาวน์ คือ เงินก้อนที่คุณชำระให้กับผู้ขายหรือโครงการเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สิน ไม่ใช่เงินที่จ่ายให้กับธนาคาร และจำนวนเงินนี้จะถูกนำไปหักออกจากราคาบ้านทั้งหมด ทำให้ยอดเงินที่คุณต้องกู้กับธนาคารลดลง

2. ผลกระทบของเงินดาวน์ต่อวงเงินกู้ (LTV)

จำนวนเงินดาวน์ที่คุณจ่ายมีผลโดยตรงต่อวงเงินกู้สูงสุด (LTV) ที่คุณจะได้รับจากธนาคาร ยิ่งคุณวางเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงเท่าไหร่ (เช่น 20% หรือ 30%) ยิ่งทำให้ความเสี่ยงของธนาคารลดลง และอาจส่งผลให้คุณได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้นด้วย

3. เงินดาวน์มักไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

คุณต้องแยกเงินดาวน์ออกจากค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านอื่นๆ  ที่ต้องเตรียมในวันโอน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ หรือค่าส่วนกลางล่วงหน้า ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักจะอยู่ที่ประมาณ 5%−10% ของราคาบ้าน

4. ความสำคัญของการประเมินราคา

ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ (LTV) โดยยึดตามราคาบ้านตามสัญญา หรือราคาประเมินของธนาคาร แล้วแต่ราคาใดจะต่ำกว่า หากราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย คุณจะต้องเตรียมเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเพื่อชดเชยส่วนต่างนั้น

5. การวางแผนผ่อนดาวน์ในโครงการใหม่

หากซื้อโครงการที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จและเลือกผ่อนดาวน์ คุณต้องวางแผนการเงินให้ดีและชำระค่างวดดาวน์ให้ครบตามกำหนด เพราะหากผิดนัดชำระ อาจส่งผลให้คุณถูกยกเลิกสัญญา และอาจถูกริบเงินดาวน์ที่จ่ายมาแล้วบางส่วนได้

6. การขอคืนเงินดาวน์หากกู้ไม่ผ่าน

กรณีที่คุณยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารแล้ว ไม่ผ่านการอนุมัติ ผู้ซื้อควรตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายอย่างละเอียดว่า โครงการจะคืนเงินดาวน์ (และเงินจอง) ให้คุณทั้งหมดหรือบางส่วน เพื่อป้องกันการสูญเสียเงินก้อนนี้โดยไม่จำเป็น

7. การใช้เงินดาวน์เพื่อลดภาระดอกเบี้ย

การจ่ายเงินดาวน์ที่สูงขึ้นไม่ได้มีประโยชน์แค่ทำให้กู้ผ่านง่าย แต่ยังช่วยลดเงินต้นที่ต้องกู้ และลดภาระดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายตลอดอายุสัญญา ทำให้คุณประหยัดเงินรวมที่ต้องจ่ายทั้งหมดได้เป็นหลักแสนถึงหลักล้านบาทเลยทีเดียว

8. เงินดาวน์สำหรับบ้านมือสองและบ้านใหม่ต่างกัน

การซื้อบ้านมือสอง อาจต้องเตรียมเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงกว่าบ้านใหม่ เนื่องจากธนาคารมักจะปล่อยวงเงินกู้ที่ต่ำกว่า (80%−90%) เพราะต้องคำนึงถึงสภาพบ้านและค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่อาจเกิดขึ้นหลังจากการซื้อด้วย

วางแผนเก็บเงินเงินดาวน์บ้านอย่างไร? ให้สำเร็จตามเป้าหมาย

การเก็บเงินดาวน์บ้านจำนวนก้อนใหญ่ให้สำเร็จต้องอาศัยวินัยและการวางแผนอย่างเป็นระบบ โดยคุณสามารถเริ่มต้นได้ด้วยขั้นตอนเหล่านี้

1. กำหนดงบประมาณและเป้าหมายเงินดาวน์

เริ่มต้นจากการเลือกราคาบ้านที่คุณสามารถผ่อนได้ และกำหนดจำนวนเงินดาวน์ที่ชัดเจน (10% หรือ 20% ของราคาบ้าน) จากนั้นให้ตั้งเป้าหมายเวลาที่ต้องการให้มีเงินดาวน์ครบ เช่น 2 ปี เพื่อให้สามารถคำนวณยอดเงินที่ต้องเก็บต่อเดือนได้อย่างแม่นยำ

2. แยกบัญชีเงินออมสำหรับการดาวน์บ้านโดยเฉพาะ

ให้เปิดบัญชีเงินฝากปลอดภาษี หรือบัญชีออมทรัพย์ที่ให้ดอกเบี้ยสูง แยกออกมาจากบัญชีใช้จ่ายปกติ และตั้งระบบให้มีการโอนเงินเข้าบัญชีนี้โดยอัตโนมัติทันทีที่เงินเดือนเข้า เพื่อสร้างวินัยในการออม

3. ลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นและหารายได้เสริม

ทบทวนและตัดลดค่าใช้จ่ายฟุ่มเฟือยที่ไม่จำเป็น เช่น ค่าสมัครสมาชิกรายเดือนที่ไม่ค่อยได้ใช้ หรือค่าอาหารนอกบ้าน รวมถึงลองพิจารณาหารายได้เสริมในช่วงวันหยุด เพื่อเพิ่มอัตราเร่งให้กับการเก็บเงินดาวน์

4. ใช้ประโยชน์จากการลงทุนความเสี่ยงต่ำ

หากมีระยะเวลาเก็บเงินดาวน์ยาวนาน 3 ปีขึ้นไป ควรแบ่งเงินบางส่วนไปลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำถึงปานกลาง เช่น กองทุนรวมตลาดเงิน หรือ พันธบัตร/สลากออมสิน เพื่อให้เงินทำงานและช่วยสร้างผลตอบแทนได้เร็วขึ้น

ถ้าวางเงินดาวน์บ้านแล้ว แต่กู้ธนาคารไม่ผ่าน ต้องทำอย่างไร?

สถานการณ์กู้ไม่ผ่านเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้เสมอหลังจากการวางเงินดาวน์ไปแล้ว ผู้ซื้อต้องเตรียมพร้อมรับมือตามขั้นตอนดังนี้:

1. ตรวจสอบเงื่อนไขการคืนเงินดาวน์ในสัญญา

สิ่งแรกที่ต้องทำ คือ การอ่านสัญญาจะซื้อจะขายให้ละเอียดว่ามีเงื่อนไขระบุไว้หรือไม่ว่า "หากกู้ไม่ผ่านจะคืนเงินดาวน์และเงินจองให้ทั้งหมด" หากสัญญาระบุไว้ ให้ยื่นเรื่องขอคืนเงินดาวน์กับโครงการตามขั้นตอน

2. ขอเอกสารยืนยันการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร

ในการขอคืนเงินดาวน์ โครงการมักจะเรียกดูจดหมายปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Letter) จากธนาคารเพื่อเป็นหลักฐานยืนยันว่าคุณไม่สามารถทำธุรกรรมต่อได้จริง

3. ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารอื่นเพิ่มเติม

หากกู้ไม่ผ่านจากธนาคารแรก อย่าเพิ่งท้อแท้ เพราะแต่ละธนาคารมีนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่แตกต่างกัน การลองยื่นกู้กับธนาคารอื่นอย่างน้อย 2-3 แห่ง จะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติได้

4. ปรึกษาธนาคารเพื่อแก้ไขจุดบกพร่อง

เมื่อได้รับแจ้งจากธนาคารว่ากู้ไม่ผ่าน ให้สอบถามถึงสาเหตุที่แท้จริง เช่น ภาระหนี้สูง เครดิตบูโรไม่ดี หรือเอกสารรายได้ไม่ชัดเจน เพื่อนำมาแก้ไขก่อนยื่นกู้ใหม่ หรืออาจหาผู้กู้ร่วม ที่มีคุณสมบัติดีมาช่วยเสริมความมั่นคงทางการเงิน

รวมข้อคำถามที่เราพบบ่อย

ซื้อบ้านหลังแรก ต้องมีเงินดาวน์เท่าไหร่?

สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก และราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ในทางปฏิบัติคุณมีโอกาสที่จะไม่ต้องวางเงินดาวน์เลย (หรือดาวน์ 0%) เพราะมาตรการควบคุมสินเชื่อ (LTV) อนุญาตให้ธนาคารปล่อยกู้ได้ 100% ของมูลค่าบ้าน และยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อใช้จ่ายในการตกแต่ง 

อย่างไรก็ตามในกรณีที่ราคาบ้านเกิน 10 ล้านบาท หรือคุณสมบัติการกู้ไม่ผ่านเกณฑ์ 100% คุณอาจต้องเตรียมเงินดาวน์ขั้นต่ำไว้ที่ประมาณ 10% ของราคาบ้าน

เงินดาวน์บ้านต้องจ่ายให้ใคร?

เงินดาวน์บ้านจะถูกจ่ายให้กับผู้ขาย หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ไม่ใช่จ่ายให้กับธนาคาร เมื่อคุณชำระเงินดาวน์ครบถ้วนแล้ว เงินจำนวนนี้จะถูกนำไปหักออกจากราคาบ้านทั้งหมด และยอดเงินส่วนที่เหลือเท่านั้นจะเป็นส่วนที่คุณต้องขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อมาจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

เงินดาวน์สามารถยึดได้ไหม?

สามารถยึดได้ หากคุณเป็นฝ่ายผิดสัญญา โดยเฉพาะในกรณีที่คุณทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการแล้ว แต่ต่อมาผิดนัดชำระเงินดาวน์ตามงวดที่กำหนด หรือไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารได้เลยตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ ดังนั้นก่อนทำสัญญาและวางเงินดาวน์ ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าในสัญญามีการระบุเงื่อนไขการคืนเงินดาวน์ หากคุณไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อหรือไม่?

บทสรุป

เงินดาวน์บ้าน คือ รากฐานสำคัญของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ การวางแผนเงินดาวน์ที่เหมาะสมไม่เพียงแต่ช่วยลดภาระหนี้สินและดอกเบี้ยในระยะยาวเท่านั้น แต่ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่เพิ่มโอกาสให้คุณ กู้สินเชื่อผ่านได้ง่ายขึ้น แม้ว่าบ้านหลังแรกจะมีโอกาสกู้ได้ถึง 100% แต่การเตรียมเงินดาวน์ไว้ 10% ถึง 20% จะสร้างความมั่นคงทางการเงินที่ดีกว่าเสมอ 

Frasers Property เข้าใจทุกความต้องการและข้อจำกัดทางการเงินของผู้ซื้อบ้าน เราจึงมุ่งมั่นนำเสนอโครงการคุณภาพที่มาพร้อมทางเลือกและเงื่อนไขการชำระที่ยืดหยุ่น เพื่อช่วยให้คุณสามารถบริหารจัดการเงินดาวน์และการผ่อนชำระได้อย่างราบรื่น ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านในฝันของคุณเป็นไปอย่างง่ายดายและมั่นใจ

สอบถามข้อมูลรายละเอียดโครงการเพิ่มเติม โทร1520 หรือทาง Facebook: Frasers Property Home และ LINE: @frasershome