กู้เงินสร้างบ้าน มีกี่แบบ? เงื่อนไข เอกสารที่ต้องใช้

การวางแผน กู้เงินสร้างบ้าน เป็นก้าวสำคัญในการสร้างพื้นที่ส่วนตัวที่สอดรับกับความต้องการของครอบครัวอย่างแท้จริง การศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับรูปแบบสินเชื่อ เงื่อนไข และการเตรียมความพร้อมทางด้านเอกสารอย่างละเอียด จะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติวงเงินจากสถาบันการเงินได้อย่างรวดเร็วและราบรื่น บทความนี้จะพาทุกท่านไปเจาะลึกทุกประเด็นสำคัญ เพื่อช่วยให้การตัดสินใจและเตรียมตัวก่อนการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในฝันดำเนินไปได้อย่างมั่นคง

การกู้เงินสร้างบ้าน คืออะไร

การกู้เงินเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย คือ การขออนุมัติวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อนำเงินก้อนมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการจ้างผู้รับเหมา บริษัทรับสร้างบ้าน หรือซื้อวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างอาคารพักอาศัยหลังใหม่ลงบนที่ดินเปล่า ซึ่งการอนุมัติวงเงินลักษณะนี้จะมีความแตกต่างจากการกู้ซื้อบ้านสำเร็จรูป เนื่องจากธนาคารจะพิจารณาปล่อยเงินกู้ให้เป็นงวด ๆ ตามความคืบหน้าของงานก่อสร้างจริง เพื่อให้มั่นใจว่างบประมาณถูกนำไปใช้ในการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างอย่างโปร่งใสและตรงตามข้อตกลงในสัญญา

รูปแบบการกู้เงินสร้างบ้าน มีทั้งหมดกี่รูปแบบ รูปแบบอะไรบ้าง

ในการยื่นขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับอยู่อาศัยส่วนบุคคล ในปัจจุบันสถาบันการเงินจัดแบ่งรูปแบบการอนุมัติวงเงินไว้ทั้งหมด 2 รูปแบบ ดังนี้

1. กู้เงินสร้างบ้านใหม่บนที่ดินของตัวเอง

รูปแบบนี้เหมาะสำหรับผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเปล่าอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นที่ดินที่ซื้อมาด้วยเงินสด หรือที่ดินมรดกตกทอดจากครอบครัว โดยผู้กู้จะนำโฉนดที่ดินผืนดังกล่าวมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันจำนองไว้กับทางธนาคาร เพื่อขอวงเงินเฉพาะในส่วนของค่าก่อสร้างอาคารตามแบบแปลนและใบเสนอราคา (BOQ) ที่ผ่านการรับรอง

2. กู้เงินสร้างบ้านใหม่พร้อมซื้อที่ดิน

รูปแบบนี้ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ผู้ที่ยังไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง โดยธนาคารจะอนุมัติวงเงินออกเป็นสองส่วนในสัญญาเดียว ส่วนแรกคือวงเงินสำหรับซื้อยื่นซื้อที่ดินเปล่าจากเจ้าของเดิม และส่วนที่สองคือวงเงินสำหรับค่าก่อสร้างอาคาร ซึ่งการอนุมัติจะมีความเข้มงวดมากกว่าเนื่องจากธนาคารต้องประเมินศักยภาพของทำเลที่ดินควบคู่ไปกับความคุ้มค่าของแบบบ้านที่จะจัดสร้าง

เงื่อนไขการกู้เงินสร้างบ้านที่ควรรู้

การที่ธนาคารจะพิจารณาอนุมัติวงเงินสร้างที่อยู่อาศัย จะมีเงื่อนไขสำคัญที่ผู้ขอสินเชื่อต้องทำความเข้าใจดังนี้

• การจ่ายเงินเป็นงวดงาน: ธนาคารจะไม่จ่ายเงินก้อนทั้งหมดในคราวเดียว แต่จะแบ่งจ่ายเป็นงวด ๆ (ประมาณ 4-6 งวด) โดยจะส่งเจ้าหน้าที่มาตรวจหน้างานจริงก่อนสลับจ่ายเงินงวดถัดไป
• สัดส่วนวงเงินอนุมัติ: ส่วนใหญ่ธนาคารจะปล่อยกู้ในสัดส่วน 80-100% ของราคาประเมินค่าก่อสร้างตาม BOQ ทำให้ผู้กู้ต้องมีเงินออมสำรองส่วนตัวไว้บางส่วน
• อายุของผู้กู้และระยะเวลาสัญญา: ผู้กู้ต้องมีอายุ 20 ปีขึ้นไป และเมื่อรวมระยะเวลาการผ่อนชำระ (สูงสุดไม่เกิน 30-40 ปี) อายุของผู้กู้ต้องไม่เกิน 65-70 ปีตามเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร
• แบบแปลนและใบอนุญาต: สิ่งปลูกสร้างต้องได้รับการอนุญาตก่อสร้างอย่างถูกต้องตามกฎหมายจากหน่วยงานราชการท้องถิ่นก่อนยื่นกู้

ขั้นตอนการเตรียมตัวก่อนกู้เงินสร้างบ้าน มีอะไรบ้าง

เพื่อป้องกันปัญหางานสะดุดหรือโครงสร้างงบบานปลาย ทุกท่านควรปฏิบัติตามขั้นตอนการเตรียมความพร้อมดังต่อไปนี้

• จัดทำแบบแปลนบ้านที่สมบูรณ์: ว่าจ้างสถาปนิกหรือบริษัทรับสร้างบ้านออกแบบพิมพ์เชียวให้ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม
• ยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร: นำแบบแปลนไปยื่นขออนุมัติ ณ สำนักงานเขตหรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ในพื้นที่
• จัดทำใบประเมินราคาและงวดงาน (BOQ): ให้ผู้รับเหมาจัดทำรายละเอียดค่าวัสดุและค่าแรงแยกเป็นหมวดหมู่ชัดเจน
• ตรวจสอบและปรับปรุงเครดิตทางการเงิน: ตรวจเช็กประวัติเครดิตบูโรของตนเอง เคลียร์หนี้สินระยะสั้นเพื่อเพิ่มความสามารถในการกู้
• จัดเตรียมเงินสำรองฉุกเฉิน: สำรองเงินสดไว้ประมาณ 10-20% ของมูลค่าบ้าน สำหรับจ่ายค่างวดช่างงวดแรกก่อนที่เงินธนาคารจะอนุมัติ

กู้เงินสร้างบ้านใช้อะไรบ้าง

การยื่นเอกสารที่ครบถ้วนเป็นคีย์สำคัญที่ช่วยให้การพิจารณาสินเชื่อผ่านไปอย่างรวดเร็ว โดยเอกสารที่ต้องใช้ประกอบด้วย

• เอกสารส่วนบุคคล: บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, ใบสมรสหรือใบหย่า (ถ้ามี), ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล
• เอกสารแสดงรายรับ: สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3-6 เดือน, หนังสือรับรองเงินเดือน, สเตทเม้นท์ธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน
• เอกสารหลักทรัพย์และงานก่อสร้าง: โฉนดที่ดินตัวจริงพร้อมสำเนา, แบบแปลนพิมพ์เขียวสถาปัตยกรรม, ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร, สัญญารับเหมาก่อสร้าง และเอกสาร BOQ ประเมินราคากลาง

ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเพิ่ม

นอกเหนือจากค่าก่อสร้างบ้านหลัก ๆ แล้ว ทุกท่านจำเป็นต้องเตรียมเงินสดสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่มอื่น ๆ ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมธนาคาร: ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์และแบบแปลน, ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้, ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย
• ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน: ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนอง (1% ของวงเงินกู้ยืม)
• ค่าใช้จ่ายหน้างานช่าง: ค่าธรรมเนียมการขอมิตเตอร์น้ำประปาและไฟฟ้าชั่วคราวสำหรับใช้ในระหว่างการก่อสร้าง
• ค่าตรวจงวดงาน: ค่าธรรมเนียมในการให้เจ้าหน้าที่ธนาคารเข้ามาตรวจหน้างานเพื่ออนุมัติเงินกู้วงถัดไป (จ่ายทุกรอบงวด)

รวมเทคนิคการกู้เงินสร้างบ้านที่จำเป็นต้องรู้

การบริหารสัญญาและการจัดการเงินกู้ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด มี 6 เทคนิคสำคัญที่ทุกท่านควรรู้ดังนี้

1. การเลือกผู้รับเหมาหรือบริษัทสร้างบ้านที่มีความน่าเชื่อถือ

ควรเลือกบริษัทที่มีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับและมีประวัติการทำงานที่ตรวจสอบได้ ช่วยลดความเสี่ยงปัญหาการทิ้งงานและทำให้ธนาคารอนุมัติง่ายขึ้น

2. การจัดทำสัญญาจ้างที่สอดคล้องกับเงื่อนไขงวดเงินของธนาคาร

ควรนำตารางการจ่ายเงินงวดของธนาคารมาอ้างอิงและปรับสัญญาจ้างช่างให้ตรงกัน เพื่อป้องกันปัญหาเงินกู้ออกไม่ทันกำหนดชำระค่างวดงานของช่าง

3. การทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA)

การเลือกทำประกัน MRTA พ่วงในสัญญาจะช่วยลดความเสี่ยงให้กับครอบครัว หากเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้น บริษัทประกันจะรับผิดชอบชำระยอดหนี้คงค้างแทนทั้งหมด

4. การรักษาสภาพเครดิตทางการเงินในระหว่างก่อสร้าง

ในระหว่างที่บ้านกำลังสร้าง ห้ามก่อหนี้เพิ่มเด็ดขาด เช่น การซื้อรถใหม่หรือรูดบัตรเครดิตก้อนใหญ่ เพราะธนาคารอาจสุ่มตรวจเครดิตซ้ำและระงับการจ่ายเงินงวดได้

5. การวางแผนกู้เผื่อสำหรับงบตกแต่งภายใน

โครงสร้างบ้านตาม BOQ มักไม่รวมค่าเฟอร์นิเจอร์ ทุกท่านควรยื่นขอวงเงินกู้เพิ่มเพื่อการตกแต่ง (Top-up) ตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อรับอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าสินเชื่อบุคคล

6. การเตรียมเงินก้อนสำหรับงวดแรกสุด

เนื่องจากธนาคารจะจ่ายเงินให้เมื่อรากฐานหรือโครงสร้างงวดแรกเสร็จสิ้นแล้ว ผู้กู้จึงต้องใช้เงินสดส่วนตัวในการจ่ายมัดจำเริ่มงานกับช่างก่อนเสมอ

กู้เงินสร้างบ้านธนาคารไหนดี

ในการเลือกสถาบันการเงินที่เหมาะสม ทุกท่านจำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยรอบด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก เงื่อนไขการแบ่งงวดงาน และค่าธรรมเนียม เพื่อให้สอดรับกับกระแสเงินสดมากที่สุด มีตัวเลือกแนะนำดังนี้

• กู้เงินสร้างบ้าน ธอส: เด่นที่สุดเรื่องสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย มีโครงการปลูกสร้างบ้านโดยเฉพาะ คิดดอกเบี้ยต่ำ ผ่อนปรนเงื่อนไข และให้ระยะเวลาผ่อนชำระยาวนานสูงสุดถึง 40 ปีเต็ม [Saved Information: 2026-02-16]

• กู้เงินสร้างบ้าน ธกส: เหมาะสำหรับเกษตรกรและประชาชนในภูมิภาค ใช้ที่ดินทางการเกษตรค้ำประกันได้ และมีรูปแบบการผ่อนชำระที่สอดคล้องกับฤดูกาลเก็บเกี่ยว

• กู้เงินสร้างบ้าน ออมสิน: มีโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงปีแรก ๆ ค่อนข้างต่ำ ขั้นตอนการพิจารณารวดเร็ว และมีสัดส่วนวงเงินให้กู้สูงเมื่อเทียบกับราคาประเมิน BOQ

• กู้เงินสร้างบ้าน กรุงไทย: ให้วงเงินกู้ครอบคลุม มีจุดเด่นพิเศษสำหรับกลุ่มข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจผ่านระบบสวัสดิการ ซึ่งจะได้รับส่วนลดดอกเบี้ยพิเศษ

• กู้เงินสร้างบ้าน กสิกร: ตอบโจทย์ผู้กู้ที่ต้องการความรวดเร็ว มีระบบคำนวณวงเงินและติดตามสถานะผ่านช่องทางดิจิทัลที่สะดวก และมีเงื่อนไขประกันยืดหยุ่น

• ธนาคารกรุงศรีอยุธยา: อนุมัติวงเงินก้อนใหญ่ได้สูงสุดตามราคาประเมินหลักทรัพย์ มาพร้อมกับตารางการแบ่งจ่ายงวดงานที่สอดรับกับรูปแบบการก่อสร้างจริง

• ธนาคารไทยพาณิชย์: เด่นเรื่องแผนการผ่อนชำระที่เลือกปรับเปลี่ยนได้ตามสภาพคล่อง มีอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวที่แข่งขันได้ดีในตลาด

FAQ

กู้เงินสร้างบ้านมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่?

ในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกของสินเชื่อปลูกสร้างบ้านจะใกล้เคียงกับสินเชื่อกู้ซื้อบ้านทั่วไป โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 3% ถึง 5% ต่อปี ขึ้นอยู่กับโปรโมชัน ประเภทสวัสดิการ และนโยบายของแต่ละธนาคาร

มีวิธีคำนวณวงเงินกู้สร้างบ้านด้วยตนเองเบื้องต้นอย่างไร?

คำนวณจากฐานรายได้ โดยทั่วไปธนาคารกำหนดให้ผ่อนไม่เกิน 40% ของรายได้สุทธิต่อเดือน สัดส่วนคร่าว ๆ คือ ยอดวงเงินกู้ 1 ล้านบาท จะมีภาระผ่อนรายเดือนประมาณ 6,000 ถึง 7,000 บาท

ในกรณีที่ไม่มีหลักทรัพย์หรือโฉนดที่ดินค้ำประกันเลย จะสามารถกู้เงินสร้างบ้านได้หรือไม่?

ไม่สามารถยื่นกู้สินเชื่อสร้างบ้านประเภทปกติได้ เนื่องจากธนาคารจำเป็นต้องใช้โฉนดที่ดินผืนที่จะสร้างบ้านมาจดจำนองเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันความเสี่ยงตามกฎหมาย หากไม่มีหลักทรัพย์เลย อาจต้องใช้สินเชื่อส่วนบุคคลแทนซึ่งได้วงเงินต่ำกว่า

บทสรุป

การกู้เงินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเป็นกระบวนการทางการเงินที่ต้องอาศัยการวางแผนอย่างเป็นระบบและการประสานงานที่รัดกุมในทุก ๆ ฝ่าย ตั้งแต่นิติบุคคลในเว็บเรา สถาปนิก ผู้รับเหมา ไปจนถึงเจ้าหน้าที่สินเชื่อ การศึกษาเงื่อนไขการแบ่งงวดงานและการเตรียมงบประมาณสำรองส่วนต่างอย่างรอบคอบ จะช่วยป้องกันปัญหางานชะงักและทำให้การสร้างบ้านในฝันเสร็จสมบูรณ์ได้อย่างมั่นคง 

หากทุกท่านกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ชีวิตที่สมบูรณ์แบบ โดยไม่ต้องเผชิญความยุ่งยากในขั้นตอนการก่อสร้าง โครงการคุณภาพจากเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม พร้อมส่งต่อความประทับใจผ่านบ้านทุกหลังบนทำเลศักยภาพทั่วประเทศ ที่ใส่ใจในทุกรายละเอียดการก่อสร้างและออกแบบฟังก์ชันมาอย่างสมบูรณ์แบบ สามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ โทร.1520, Facebook: Frasers Property Home หรือ LINE: @frasershome