กฎหมายการต่อเติมบ้าน สำคัญอย่างไร ต่อคนซื้อบ้าน ที่อยากต่อเติมบ้าน ควรรู้

การมีบ้านเป็นของตัวเอง ถือเป็นความฝันของใครหลายคน แต่เมื่อเวลาผ่านไป ความต้องการพื้นที่ใช้สอยอาจเพิ่มขึ้น ทำให้การต่อเติมบ้านกลายเป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตามการต่อเติมนั้นก็มีกฎหมายต่อเติมบ้านควบคุมอยู่ เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยและเพื่อนบ้าน

ดังนั้นหากคุณกำลังวางแผนที่จะต่อเติมบ้าน การศึกษาและทำความเข้าใจกฎหมายที่เกี่ยวข้องถือเป็นสิ่งสำคัญ บทความนี้ Frasers Property เลยจะพาคุณไปรู้จักกับกฎหมายการต่อเติมบ้านที่ควรรู้ เพื่อให้การต่อเติมบ้านของคุณเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จะได้ไม่ต้องมีปัญหามารื้อแก้ให้ปวดหัวกันในภายหลัง

ทำความเข้าใจกฎหมายต่อเติมบ้าน

การต่อเติมบ้านเป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญกับกฎหมาย เพื่อความปลอดภัยและความเป็นระเบียบเรียบร้อย และช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต โดยมีข้อกฎหมายที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจต่อเติมบ้าน ดังนี้

1. ห้ามต่อเติมอาคารเต็มพื้นที่ และต้องมีพื้นที่ว่างเหลือไม่ต่ำกว่า 30% ของพื้นที่ทั้งหมด

กฎหมายกำหนดให้บ้านหรืออาคารต้องมีพื้นที่ว่างโดยรอบ เพื่อให้มีอากาศถ่ายเทสะดวก แสงสว่างส่องถึง และช่วยป้องกันปัญหาไฟไหม้ ซึ่งหากคุณทำการต่อเติมอาคารเต็มพื้นที่ดินจะถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย เพราะโดยทั่วไปแล้วกฎหมายกำหนดให้มีพื้นที่ว่างเหลือไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมดนั่นเอง

2. ระยะร่นต่าง ๆ และแนวอาคาร

กฎหมายควบคุมการก่อสร้างมีข้อกำหนดที่สำคัญเกี่ยวกับความสูงของรั้วและกำแพง รวมถึงระยะห่างของอาคารจากแนวเขตที่ดิน เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อย ความปลอดภัย และความเป็นส่วนตัวของผู้อาศัย ดังนี้

1. รั้วและกำแพง

การก่อสร้างรั้วและกำแพงมีข้อกำหนดเรื่องความสูงและระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อย ความปลอดภัย และความเป็นส่วนตัวของผู้อาศัย โดยมีรายละเอียดดังนี้

ความสูงของรั้วและกำแพง โดยทั่วไปแล้ว รั้วและกำแพงสามารถสร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร หากต้องการสร้างสูงเกิน 3 เมตร จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเพิ่มเติมดังนี้

• กรณีที่รั้วหรือกำแพงติดกับถนนสาธารณะ หรืออยู่ห่างจากถนนสาธารณะน้อยกว่าความสูงของรั้ว จะมีความสูงได้ไม่เกิน 3 เมตร เหนือระดับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ
• กรณีที่ต้องการสร้างรั้วหรือกำแพงให้สูงเกิน 3 เมตร จะต้องร่นแนวรั้วหรือกำแพงจากแนวเขตที่ดินเป็นระยะเท่ากับความสูงที่เกิน 3 เมตรนั้น

ตัวอย่าง หากต้องการสร้างรั้วสูง 4 เมตร รั้วนั้นต้องห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 1 เมตร (4 เมตร - 3 เมตร = 1 เมตร)

2. อาคาร

การก่อสร้างอาคารมีข้อกำหนดเรื่องระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ดังนี้

• อาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร
  ด้านผนังที่มีช่องเปิด  เช่น หน้าต่าง ประตู ช่องลม หรือช่องแสง จะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า 2 เมตร
  
  ผนังทึบ (ไม่มีช่องเปิด) สามารถเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงได้ไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร
   
• อาคารสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ถ้ามีผนัง, ช่องเปิด หรือระเบียงของอาคาร ต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดิน 3 เมตร

3. ต้องได้รับความยินยอมจากเพื่อนบ้านข้างเคียง

การต่อเติมบ้านที่อาจส่งผลกระทบต่อเพื่อนบ้าน เช่น การสร้างผนังทึบที่บังแสง หรือการต่อเติมที่ทำให้เกิดเสียงดังรบกวน ควรได้รับความยินยอมจากเพื่อนบ้านข้างเคียงก่อนดำเนินการ เพื่อป้องกันปัญหาความขัดแย้งในอนาคต

4. ต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานในพื้นที่

การต่อเติมบ้านและห้องชุดจำเป็นต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานในพื้นที่ก่อนดำเนินการ เพื่อให้เจ้าพนักงานตรวจสอบแบบแปลนและโครงสร้างการต่อเติมว่าถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ และหากทำการต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาตจะถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายและอาจถูกสั่งให้รื้อถอนส่วนที่ต่อเติมได้

5. ต้องมีสถาปนิกและวิศวกรควบคุมการดำเนินการต่อเติม

การต่อเติมบ้านบางประเภท เช่น การต่อเติมที่มีผลต่อโครงสร้างอาคาร หรือการต่อเติมที่มีขนาดใหญ่ ควรมีสถาปนิกและวิศวกรควบคุมการดำเนินการ เพื่อให้การต่อเติมเป็นไปตามแบบแปลนและมาตรฐานความปลอดภัย

เจาะลึกประเภทของบ้านเพิ่มเติม: บ้านมีกี่ประเภท? แต่ละแบบต่างกันอย่างไร สรุปเข้าใจง่าย ๆ

ต่อเติมบ้านอะไรได้บ้างที่ไม่ต้องขออนุญาตอนุมัติ 

การต่อเติมบ้านบางประเภทสามารถทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น แต่ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ดังนี้

1. การซ่อมแซมหรือปรับปรุงภายในบ้านที่ไม่ส่งผลกระทบต่อโครงสร้างหลักของอาคาร เช่น การเปลี่ยนกระเบื้องปูพื้น การทาสีผนัง การเปลี่ยนสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ หรือการติดตั้งมุ้งลวดกันแมลง
2. การต่อเติมหรือดัดแปลงส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างของบ้าน เช่น การต่อเติมหลังคาคลุมระเบียง การทำรั้วบ้านที่ไม่สูงเกิน 2 เมตร หรือการติดตั้งกันสาด
3. การเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารที่ไม่ส่งผลกระทบต่อโครงสร้างหลักของอาคาร เช่น การเปลี่ยนห้องเก็บของเป็นห้องทำงาน

บทลงโทษและค่าปรับถ้าหากต่อเติมบ้านผิดกฎหมาย    

การต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือต่อเติมผิดไปจากแบบแปลนที่ได้รับอนุญาต จะมีบทลงโทษตามกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

• โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน
• โทษไม่เกิน 60,000 บาท
• โทษปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

แยกให้ออกแบบไหนคือต่อเติมบ้าน แบบไหนคือซ่อมแซมบ้าน

ต่อเติมบ้าน

การต่อเติมบ้าน คือ การเพิ่มพื้นที่ใช้สอยของบ้านให้มากขึ้น โดยมีลักษณะเป็นการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของบ้าน เช่น

• การขยายห้องเดิมให้ใหญ่ขึ้น หรือเพิ่มห้องใหม่ เช่น ต่อเติมห้องนอน ห้องครัว ห้องน้ำ
• การเพิ่มชั้นบนให้กับบ้าน เช่น ต่อเติมชั้นลอย หรือเพิ่มชั้น 2
• การต่อเติมอาคารใหม่เชื่อมต่อกับบ้านเดิม เช่น ต่อเติมโรงจอดรถ หรือห้องอเนกประสงค์
• การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของบ้าน เช่น เปลี่ยนหลังคา หรือเพิ่มเสา คาน

ซ่อมแซมบ้าน

การซ่อมแซมบ้าน คือ การปรับปรุงหรือแก้ไขส่วนต่างๆ ของบ้านที่ชำรุด เสียหาย หรือเสื่อมสภาพ โดยมีลักษณะเป็นการบำรุงรักษาบ้านให้คงสภาพเดิม เช่น

 

• การซ่อมแซมหลังคาที่รั่ว หรือเปลี่ยนกระเบื้องหลังคาที่แตก
• การซ่อมแซมผนังที่ร้าว หรือทาสีผนังใหม่
• การซ่อมแซมพื้นกระเบื้องที่แตก หรือปูพื้นใหม่
• การซ่อมแซมระบบไฟฟ้าและประปา    

เอกสารยื่นขออนุญาตต่อเติมบ้าน มีอะไรบ้าง

การยื่นขออนุญาตต่อเติมบ้านนั้น จำเป็นต้องเตรียมเอกสารให้พร้อมและถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งจะแตกต่างกันเล็กน้อยขึ้นอยู่กับว่าการต่อเติมนั้นติดกับพื้นที่เพื่อนบ้านหรือไม่ติด

1. เอกสารยื่นให้กับเจ้าหน้าที่ กรณีต่อเติมไม่ติดกับพื้นที่เพื่อนบ้าน

1. คำขออนุญาตแบบ ข.1 (คำขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร ดัดแปลงหรือรื้อถอนอาคาร)
2. เอกสารส่วนตัว ได้แก่ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขออนุญาต
3. สำเนาโฉนดที่ดินขนาดเท่าฉบับจริงทุกหน้า
4. แบบแปลนบ้านที่จะทำการต่อเติม จำนวน 5 ชุด ซึ่งจะต้องแสดงรายละเอียดการต่อเติมอย่างชัดเจน เช่น ขนาด พื้นที่ วัสดุที่ใช้ และตำแหน่งของบ้านเดิมและส่วนที่ต่อเติมใหม่ โดยมีสถาปนิกหรือวิศวกรเป็นผู้ลงนามรับรอง
5. รายการประกอบแบบแปลน เช่น รายละเอียดวัสดุและการก่อสร้าง
6. หากมีการมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน ต้องมีหนังสือมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ

2. เอกสารยื่นให้กับเจ้าหน้าที่ กรณีต่อเติมบ้านติดกับพื้นที่เพื่อนบ้าน

1. เอกสารตามข้อ 1-6 ข้างต้น
2. เอกสารของเพื่อนบ้าน ได้แก่ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าของที่ดินข้างเคียง
3. หนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดินจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง (พร้อมลายเซ็น)

รวมคำถามที่พบบ่อย

ต่อเติมบ้าน ต้องดูกฎหมายอะไรบ้าง?

การต่อเติมบ้านนั้นเกี่ยวข้องกับกฎหมายหลายฉบับ ซึ่งหลัก ๆ มีดังนี้

 

• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งเป็นกฎหมายหลักที่ควบคุมการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน และการใช้อาคาร ซึ่งครอบคลุมถึงการต่อเติมบ้านด้วย
• กฎกระทรวงที่ออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร โดยมีรายละเอียดเกี่ยวกับข้อกำหนดต่าง ๆ เช่น ระยะร่นของอาคาร ความสูงของอาคาร และข้อกำหนดอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการต่อเติมบ้าน
• ข้อบัญญัติท้องถิ่น เป็นกฎหมายที่ออกโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เช่น เทศบาล อบต.) ซึ่งอาจมีข้อกำหนดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการต่อเติมบ้านในพื้นที่นั้น ๆ
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เกี่ยวข้องกับเรื่องกรรมสิทธิ์และการใช้ที่ดิน เช่น การต่อเติมบ้านที่อาจรบกวนเพื่อนบ้าน

ต้องขออนุญาตใครบ้างก่อนต่อเติมบ้าน?

ก่อนทำการต่อเติมบ้าน เจ้าของบ้านจะต้องขออนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งโดยทั่วไปคือ

1. เจ้าพนักงานท้องถิ่น โดยติดต่อที่สำนักงานเขต หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ เพื่อขออนุญาตต่อเติมบ้าน
2. หากการต่อเติมบ้านที่มีผลกระทบต่อเพื่อนบ้าน เช่น สร้างความเดือดร้อน หรือบดบังแสงสว่าง ควรขอความยินยอมจากเพื่อนบ้านข้างเคียงก่อนทำการต่อเติม
3. หากบ้านอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม จะต้องขออนุญาตจากนิติบุคคลฯ ก่อนทำการต่อเติม เนื่องจากมีข้อบังคับและระเบียบที่ต้องปฏิบัติตาม

ใช้เวลาในการพิจารณาต่อเติมบ้านกี่วัน?

ระยะเวลาในการพิจารณาอนุญาตการต่อเติมบ้านจะแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่และประเภทของการต่อเติม แต่โดยทั่วไปแล้วจะใช้เวลาประมาณ 30-45 วันทำการ หากเอกสารครบถ้วนและถูกต้องตามกฎหมาย

ถ้าต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต จะมีผลเสียอะไรบ้าง?

การต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาตถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายและอาจมีผลเสียดังนี้

• ถูกสั่งให้รื้อถอนส่วนที่ต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งอาจทำให้เสียค่าใช้จ่ายและเวลาในการแก้ไข
• มีโทษปรับตามกฎหมายควบคุมอาคาร
• มีปัญหาในการซื้อขายบ้านในอนาคต เนื่องจากผู้ซื้อใหม่อาจกังวลเกี่ยวกับปัญหาทางกฎหมาย
• อาจสร้างความเดือดร้อนหรือรบกวนเพื่อนบ้าน ทำให้เกิดความขัดแย้งและข้อพิพาทได้

การต่อเติมบ้าน มีผลต่อการประเมินภาษีหรือไม่

การต่อเติมบ้านอาจมีผลต่อการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยหากการต่อเติมนั้นทำให้มูลค่าของบ้านเพิ่มขึ้น ก็อาจส่งผลให้ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามการประเมินภาษีจะขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์และวิธีการของแต่ละท้องถิ่น

โดยปกติแล้วเมื่อผู้ประกอบการทำการต่อเติม ดัดแปลง หรือสร้างอาคารหลังใหม่ที่ใช้ในการประกอบกิจการ ประมวลรัษฎากรจะไม่อนุญาตให้ผู้ประกอบการนำรายจ่ายที่เกิดจากการดำเนินการดังกล่าวมาเป็นรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิ เนื่องจากรายจ่ายดังกล่าวเป็นรายจ่ายอันมีลักษณะ

เป็นการลงทุน อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการสามารถหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาของอาคารส่วนที่มีการต่อเติม ดัดแปลงหรือสร้างใหม่นั้น ได้ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขที่ประมวลรัษฎากรกำหนด 

บทสรุป

กฎหมายการต่อเติมบ้านเป็นสิ่งสำคัญที่เจ้าของบ้านทุกคนควรทราบ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งหากทำการต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือผิดกฎหมายอาจส่งผลให้ถูกสั่งระงับการก่อสร้าง ปรับปรุงแก้ไข หรือแม้กระทั่งรื้อถอน ซึ่งสร้างความเสียหายทั้งด้านทรัพย์สินและจิตใจได้

ดังนั้นการใส่ใจและปฏิบัติตามกฎหมายการต่อเติมบ้านจึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพื่อสร้างความสบายใจให้กับเจ้าของบ้านและเพื่อนบ้านในระยะยาว