ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี เป็นหนึ่งในสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่ช่วยบรรเทาภาระของผู้ที่มีบ้าน โดยสามารถนำดอกเบี้ยที่จ่ายไปมาลดหย่อนภาษีได้ แต่หลายคนก็อาจยังสงสัยว่าลดหย่อนได้เท่าไหร่ และมีเงื่อนไขอย่างไรบ้าง
บทความนี้ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม จะพาคุณไปดูกันว่าดอกเบี้ยบ้านจะสามารถนำมาลดหย่อนภาษีในปี 2568 ได้เท่าไร พร้อมไขข้อสงสัยต่าง ๆ ที่ควรรู้ ให้คุณเข้าใจอย่างครบถ้วน
รู้จักดอกเบี้ยบ้าน คืออะไร
ดอกเบี้ยบ้าน คือเงินที่ผู้กู้จ่ายให้กับสถาบันการเงิน (เช่น ธนาคาร) เพื่อเป็นค่าตอบแทนในการกู้ยืมเงินมาซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัย โดยดอกเบี้ยบ้านจะถูกคำนวณจากยอดเงินกู้คงเหลือในแต่ละงวด และตามอัตราดอกเบี้ยที่ตกลงกันไว้ในสัญญา
ดอกเบี้ยบ้านคิดอย่างไร คิดกี่เปอร์เซ็นต์ต่อปี
การคิดดอกเบี้ยบ้านจะแตกต่างกันไปตามประเภทของดอกเบี้ยที่ผู้กู้เลือก ซึ่งมี 2 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้
1. ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)
วิธีการคิด อัตราดอกเบี้ยจะถูกกำหนดไว้คงที่ตลอดระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา เช่น 3 ปี 5 ปี หรือตลอดอายุสัญญา ทำให้ผู้กู้ทราบถึงจำนวนเงินที่ต้องจ่ายในแต่ละงวดอย่างแน่นอน ทั้งนี้เปอร์เซ็นต์ดอกเบี้ยต่อปีจะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน โดยทั่วไปจะอยู่ในช่วง 3-6% ต่อปีในช่วงปีแรก ๆ
ข้อดี ช่วยให้วางแผนการเงินได้ง่าย เนื่องจากทราบจำนวนเงินที่ต้องจ่ายในแต่ละงวดอย่างแน่นอน
ข้อเสีย หากอัตราดอกเบี้ยในตลาดลดลง ผู้กู้อาจเสียโอกาสในการจ่ายดอกเบี้ยในอัตราที่ถูกกว่า
2. ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate)
วิธีการคิด อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงไปตามอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของสถาบันการเงิน เช่น อัตราดอกเบี้ย MRR (Minimum Retail Rate) หรือ MLR (Minimum Lending Rate) ซึ่งเปอร์เซ็นต์อัตราดอกเบี้ยต่อปีจะขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงและเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน โดยทั่วไปจะเริ่มต้นที่ MRR/MLR - (ส่วนลด)
ข้อดี หากอัตราดอกเบี้ยในตลาดลดลง ผู้กู้จะได้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง
ข้อเสีย หากอัตราดอกเบี้ยในตลาดเพิ่มขึ้น ผู้กู้จะต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตราที่สูงขึ้น ทำให้วางแผนการเงินได้ยากขึ้น
ดอกเบี้ยบ้าน ลดหย่อนภาษีได้ไหม? เท่าไหร่? คิดยังไง?
ดอกเบี้ยบ้านสามารถนำมาลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ โดยจำนวนเงินที่ลดหย่อนได้ คือ ตามจำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี
วิธีการคิดมีดังนี้
- กรณีผู้กู้คนเดียว สามารถนำดอกเบี้ยที่จ่ายจริงมาลดหย่อนได้ทั้งหมด แต่ไม่เกิน 100,000 บาท
- กรณีผู้กู้ร่วม จะแบ่งสิทธิ์การลดหย่อนตามจำนวนผู้กู้ร่วม โดยรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 100,000 บาท
เงื่อนไขในการลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้าน
- ต้องเป็นการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินในประเทศไทย
- ต้องเป็นการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อ สร้าง หรือต่อเติมอาคารที่อยู่อาศัย
- ต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารที่อยู่อาศัย
หากกรณีกู้ซื้อบ้านคนเดียวขอลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้านได้เท่าไร?
กรณีผู้กู้คนเดียวสามารถนำดอกเบี้ยที่จ่ายจริงมาลดหย่อนภาษีได้ทั้งหมด แต่ต้องไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี
ตัวอย่าง
- หากคุณจ่ายดอกเบี้ยบ้านในปีนั้นไป 80,000 บาท คุณสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ 80,000 บาท
- หากคุณจ่ายดอกเบี้ยบ้านในปีนั้นไป 120,000 บาท คุณจะสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 100,000 บาท
หากกรณีกู้ร่วมสามารถขอลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้านได้คนละเท่าไร?
ในกรณีที่มีผู้กู้ร่วมสิทธิ์การลดหย่อนจะถูกแบ่งตามจำนวนผู้กู้ร่วม และเมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี
ตัวอย่าง
- หากมีผู้กู้ร่วม 2 คน และจ่ายดอกเบี้ยบ้านไป 100,000 บาท ผู้กู้ร่วมแต่ละคนจะสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้คนละ 50,000 บาท
- หากมีผู้กู้ร่วม 2 คน แต่จ่ายดอกเบี้ยบ้านไป 150,000 บาท ผู้กู้ร่วมแต่ละคนจะสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้คนละ 50,000 บาท เพราะเมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 100,000 บาท
กรณีกู้ซื้อบ้านหลายหลัง ลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้านได้เท่าไร?
กรณีที่คุณมีบ้านหลายหลังและต้องการนำดอกเบี้ยบ้านมาลดหย่อนภาษี จะมีหลักเกณฑ์ดังนี้
- ไม่ว่าคุณจะมีบ้านกี่หลังก็ตาม จำนวนเงินที่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้านได้สูงสุด คือ 100,000 บาทต่อปี
- หากแม้ว่าดอกเบี้ยที่จ่ายจากบ้านทุกหลังรวมกันจะเกิน 100,000 บาท แต่คุณก็จะยังคงสามารถลดหย่อนได้เพียง 100,000 บาทเท่านั้น
ตัวอย่าง
หากคุณมีบ้าน 2 หลัง โดยหลังแรกเสียดอกเบี้ยรวมกันปีละ 50,000 บาท บ้านหลังที่สอง เสียดอกเบี้ยรวมกันปีละ 100,000 บาท ซึ่งรวมกันแล้วจะเป็น 150,000 บาท แต่ก็จะยังสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้สูงสุดเพียง 100,000 บาท ตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น
ซื้อบ้านแบบไหนใช้ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้บ้าง?
บ้านประเภทต่อไปนี้สามารถนำดอกเบี้ยมาลดหย่อนภาษีได้
- บ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวประเภทใดก็ตาม หากใช้เป็นที่อยู่อาศัย
- ทาวน์โฮม/ทาวน์เฮาส์ ที่ถูกใช้เป็นที่อยู่อาศัย
- คอนโดมิเนียมที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย
- อาคารชุดที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย
- การสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง
- การต่อเติม/ปรับปรุงบ้านที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย
โดยสรุปแล้วบ้านทุกประเภทที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย จะสามารถนำดอกเบี้ยจากการกู้ยืมมาลดหย่อนภาษีได้
เอกสารที่ต้องใช้ในการนำดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี
เอกสารที่ต้องใช้ในการนำดอกเบี้ยบ้านมาลดหย่อนภาษี มีดังนี้
- หนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน เอกสารนี้จะแสดงจำนวนดอกเบี้ยที่คุณได้จ่ายไปในปีภาษีนั้น ๆ โดยคุณสามารถขอเอกสารนี้ได้จากสถาบันการเงินที่คุณได้ทำการกู้ยืม
- สำเนาสัญญากู้ยืมเงิน ใช้เพื่อยืนยันว่าการกู้ยืมนั้นมีวัตถุประสงค์เพื่อซื้อ สร้าง หรือต่อเติมที่อยู่อาศัยจริง
- เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในบ้าน เช่น สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาสัญญาซื้อขาย เพื่อยืนยันว่าคุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้นจริง ๆ
- เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง กรณีหากมีการต่อเติมหรือปรับปรุงบ้าน อาจต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม เช่น สัญญาว่าจ้างผู้รับเหมา หรือใบเสร็จค่าวัสดุต่าง ๆ ด้วยนั่นเอง
ขั้นตอนการแจ้งสิทธิ์ลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้าน
- เตรียมเอกสาร โดยรวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการกู้ซื้อบ้าน เช่น หนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน, สำเนาสัญญากู้ยืมเงิน, เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในบ้าน และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี)
- ยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ทั้งนี้สามารถยื่นแบบฯ ได้ทั้งแบบกระดาษและแบบออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ของกรมสรรพากร
- กรอกข้อมูลในแบบแสดงรายการภาษี โดยควรกรอกข้อมูลเกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้านในส่วนของค่าลดหย่อนให้ถูกต้องครบถ้วน
- ยื่นเอกสารประกอบ (ถ้ามี) หากยื่นแบบฯ กระดาษ ให้แนบเอกสารประกอบที่เกี่ยวข้องไปด้วย
- ตรวจสอบข้อมูลทั้งหมดให้ถูกต้องก่อนยืนยันการยื่นแบบฯ
- เก็บหลักฐานการยื่นแบบฯ และเอกสารประกอบไว้เพื่อตรวจสอบในภายหลัง
เทคนิคการลดหย่อนภาษีด้วยดอกเบี้ยบ้าน มีอะไรบ้าง?
1. เลือกประเภทของสินเชื่อที่เหมาะสม
ก่อนตัดสินใจทำการกู้เงิน ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย โดยเลือกสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด และมีเงื่อนไขที่เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระของคุณ เพื่อลดภาระดอกเบี้ยโดยรวม
2. เลือกระยะเวลาผ่อนชำระที่เหมาะสม
เลือกระยะเวลาผ่อนชำระที่สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระของคุณ โดยคำนึงถึงภาระดอกเบี้ยที่จะเกิดขึ้น
- โปะเพิ่มช่วง 3 ปีแรก
ในช่วง 3 ปีแรกของการผ่อนชำระ ดอกเบี้ยจะมีสัดส่วนที่สูงกว่าเงินต้น การโปะเพิ่มในช่วงนี้จะช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้อย่างมีประสิทธิภาพ - โปะเพิ่มปีละครั้ง
แต่ถ้าหากคุณไม่สะดวกในการโปะเพิ่มทุกเดือน การโปะเพิ่มปีละครั้งก็ยังสามารถช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้เช่นกัน
ข้อกำหนดในการใช้ดอกเบี้ยลดหย่อนภาษี
- ต้องเป็นการกู้ยืมเงินจากธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายในประเทศไทยเท่านั้น
- ต้องเป็นการกู้ยืมเพื่อซื้อ สร้าง หรือต่อเติมอาคารที่อยู่อาศัยเท่านั้น
- ผู้กู้ยืมต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารที่อยู่อาศัยนั้น
- สามารถลดหย่อนได้ตามจำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษี
1. รีไฟแนนซ์บ้าน ใช้ลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้านได้เหมือนเดิมหรือไม่
การรีไฟแนนซ์บ้านถือเป็นการกู้ยืมเพื่อชำระที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่ง จึงสามารถนำดอกเบี้ยที่จ่ายจริงมาลดหย่อนภาษีได้เช่นกัน สูงสุด 100,000 บาทต่อปี
2. ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแลกเงินใช้ลดหย่อนภาษีได้หรือไม่
ดอกเบี้ยจากสินเชื่อบ้านแลกเงินไม่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ เนื่องจากวัตถุประสงค์ของการกู้ยืมไม่ใช่เพื่อซื้อ สร้าง หรือต่อเติมอาคารที่อยู่อาศัย แต่เป็นการกู้โดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน
3. ต้องจ่ายดอกเบี้ยบ้านนานเท่าไหร่ถึงจะใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีได้
คุณสามารถใช้สิทธิ์ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้ทันที โดยไม่จำเป็นต้องอยู่อาศัยครบปี โดยสามารถนำใบเสร็จหรือหนังสือรับรองการจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินมายื่นเป็นหลักฐานประกอบการลดหย่อนภาษีในปีถัดไป
4. ดอกเบี้ยจากเงินกู้นอกระบบใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีได้หรือไม่
กรณีนี้จะไม่สามารถทำได้ เนื่องจากข้อกำหนดในการลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยบ้านระบุว่าต้องเป็นการกู้ยืมจากสถาบันการเงินที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายในประเทศไทยเท่านั้น
5. ดอกเบี้ยที่เกี่ยวกับบ้าน ที่ไม่สามารถขอลดหย่อนภาษีได้
ถึงแม้ว่าดอกเบี้ยบ้านจะสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ แต่ก็มีดอกเบี้ยบางประเภทที่ไม่สามารถนำมาลดหย่อนได้เช่นกัน ซึ่งมีดังนี้
-
ดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อตกแต่งหรือซ่อมแซมบ้าน จะไม่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้ลดหย่อนได้เฉพาะดอกเบี้ยที่เกิดจากการซื้อ สร้าง หรือต่อเติมอาคารที่อยู่อาศัยเท่านั้น
-
ดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อรีไฟแนนซ์บ้าน จะสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้เฉพาะส่วนของเงินต้นที่คงเหลือจากสัญญาเดิมเท่านั้น ส่วนดอกเบี้ยที่เกิดจากเงินกู้ส่วนที่เพิ่มขึ้นมาใหม่ จะไม่สามารถนำมาลดหย่อนได้
-
ดอกเบี้ยจากเงินกู้นอกระบบ ไม่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้ลดหย่อนได้เฉพาะดอกเบี้ยที่จ่ายให้กับสถาบันการเงินที่ถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น
-
ดอกเบี้ยจากสินเชื่ออเนกประสงค์ที่ใช้บ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน จะไม่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ เนื่องจากวัตถุประสงค์ของการกู้ยืมเงินไม่ได้เป็นการซื้อ สร้าง หรือต่อเติมอาคารที่อยู่อาศัย
ดังนั้น ก่อนที่จะนำดอกเบี้ยบ้านมาลดหย่อนภาษี ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าดอกเบี้ยนั้นเข้าข่ายตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง
6. ลดหย่อนภาษีซื้อบ้านหลังแรกได้ตอนไหน?
เมื่อมีการกู้ซื้อบ้านหลังแรกแล้ว จะสามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้ในปีนั้นทันที โดยสามารถนำดอกเบี้ยที่จ่ายจริงมาลดหย่อนได้ แต่ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี หรือหากเป็นกรณีที่กู้ร่วมซื้อบ้าน ผู้กู้ร่วมก็สามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้ แต่ทุกคนจะเฉลี่ยค่าลดหย่อนคนละเท่า ๆ กัน และรวมกันจะต้องไม่เกิน 100,000 บาท
สรุป
การทำความเข้าใจเรื่องดอกเบี้ยบ้านและการลดหย่อนภาษีเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้มีบ้านทุกคน ในปี 2568 นี้ ยังคงมีสิทธิประโยชน์ให้ผู้กู้นำดอกเบี้ยบ้านมาลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ โดยสามารถลดหย่อนได้ตามจำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี ทั้งนี้มีเงื่อนไขว่าต้องเป็นการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินในประเทศไทย เพื่อซื้อ สร้าง หรือต่อเติมอาคารที่อยู่อาศัย และต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารนั้นด้วย
เพื่อการใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้อย่างถูกต้อง อย่าลืมขอ "หนังสือรับรองดอกเบี้ยบ้าน ลดหย่อนภาษี" จากสถาบันการเงินที่กู้ยืม ซึ่งสามารถขอได้จากธนาคารชั้นนำต่าง ๆ เช่น ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB), ธนาคารกรุงไทย, ธนาคารออมสิน, ธนาคารทีเอ็มบีธนชาต (ttb), ธนาคารกรุงศรีอยุธยา, และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) นั่นเอง
