โอนบ้าน ขั้นตอนสำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่าง โครงการบ้านเดี่ยว, ทาวน์โฮม,และคอนโด ที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำความเข้าใจ เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งนี้การโอนบ้านเป็นกระบวนการทางกฎหมายที่ค่อนข้างซับซ้อน การเตรียมตัวให้พร้อมจะช่วยให้คุณประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านได้
Frasers Property Home เข้าใจถึงความสำคัญของการโอนบ้าน จึงมีคำแนะนำที่เป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่ต้องการโอนบ้านในปี 2568 มาฝากในบทความนี้กัน
ทำความเข้าใจ! การโอนบ้านคืออะไร
การโอนบ้าน คือการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยมีผลทางกฎหมาย ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิในความเป็นเจ้าของบ้านอย่างสมบูรณ์ ซึ่งการโอนบ้านจะต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน โดยมีเจ้าหน้าที่เป็นผู้ดำเนินการและตรวจสอบเอกสาร
ค่าใช้จ่ายโอนบ้านเกิดขึ้นตอนไหน?
ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านจะเกิดขึ้นในวันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน โดยผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ราคาประเมิน และเงื่อนไขในการซื้อขาย
โอนบ้านใช้เอกสารอะไรบ้าง ?
การโอนบ้านจะต้องใช้เอกสารจากทั้งฝั่งผู้ขายและฝั่งผู้ชื้อ ดังนี้
เอกสารของผู้ขาย
- สำเนาบัตรประชาชน
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
เอกสารของผู้ซื้อ
- สำเนาบัตรประชาชน
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ)
- เอกสารจากธนาคาร(กรณีขอสินเชื่อ)
เอกสารอื่น ๆ
- สัญญาซื้อขาย
- ใบปลอดหนี้ (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมให้ปลูกสร้าง(กรณีเป็นบ้านจัดสรร)
การโอนบ้านต้องไปที่ไหน
การโอนบ้านจะต้องไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่บ้านตั้งอยู่ โดยเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินจะเป็นผู้ดำเนินการตรวจสอบเอกสารและจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์
ขั้นตอนการโอนบ้าน
การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโด หรือทาวน์โฮม เป็นขั้นตอนสำคัญที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องดำเนินการร่วมกัน เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมายและราบรื่น
1. เตรียมเอกสาร
การเตรียมเอกสารเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญ ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วน เพื่อนำไปยื่นต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน โดยทั้งนี้เอกสารที่ต้องเตรียมอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์และเงื่อนไขการซื้อขาย
2. นัดหมายผู้ซื้อผู้ขาย
เมื่อเตรียมเอกสารครบถ้วนแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องนัดหมายวันและเวลาในการไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน โดยควรนัดหมายล่วงหน้าเพื่อความสะดวก
3. ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง
ในวันนัดหมาย ณ สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์และราคาประเมิน
4.ลงนามโอนกรรมสิทธ์และรับโฉนดใหม่
หลังจากชำระค่าธรรมเนียมและภาษีแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องลงนามในเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน จากนั้นผู้ซื้อก็จะได้รับโฉนดที่ดินฉบับใหม่
โอนบ้านพร้อมที่ดินเสียค่าอะไรบ้าง?
มีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ อยู่ 5 อย่าง ดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมโอน
ค่าธรรมเนียมโอน คือ ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับกรมที่ดิน เพื่อดำเนินการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ โดยอัตราค่าธรรมเนียมจะแตกต่างกันไปตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์และราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีที่ต้องชำระเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับจากวันที่ได้มา โดยมีอัตราคงที่ตามที่กฎหมายกำหนด
3. อากรแสตมป์
อากรแสตมป์ คือ ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเมื่อมีการทำนิติกรรมสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีอัตราตามที่กฎหมายกำหนด
4. ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนอง คือ ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับกรมที่ดิน เมื่อมีการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน
5. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คือ ภาษีที่คำนวณจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้น ๆ
โอนบ้านใช้เวลานานไหม
ระยะเวลาในการโอนบ้านขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ความพร้อมของเอกสาร จำนวนผู้มาใช้บริการที่สำนักงานที่ดิน และความซับซ้อนของขั้นตอน โดยทั่วไปแล้วหากเอกสารครบถ้วนและไม่ติดปัญหาใด ๆ จะใช้เวลาทำเรื่องประมาณ 1-2 ชั่วโมง
โอนกรรมสิทธ์บ้าน ค่าธรรมเนียมและภาษี ใครต้องจ่าย?
ในการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ผู้ซื้อและผู้ขายจะมีภาระในการชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่แตกต่างกันไป ดังนี้
ผู้ซื้อ
- มีค่าธรรมเนียมการโอน โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่บางครั้งอาจมีการตกลงให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้คนละครึ่ง หรือในบางกรณีผู้ขายอาจเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอนให้ทั้งหมด
- หากผู้ซื้อกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน จะต้องเสียค่าจดจำนองให้กับกรมที่ดิน โดยคิดเป็น 1% ของยอดจดจำนอง
- อากรแสตมป์อยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมินของบ้าน
ผู้ขาย
- หากผู้ขายขายบ้านภายใน 5 ปี นับจากวันที่ได้มา จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์)
- ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากรายได้ที่เกิดจากการขายบ้าน
วิธีคำนวณค่าโอนบ้าน
การโอนบ้านเป็นธุรกรรมที่มีค่าใช้จ่ายหลายรายการ การคำนวณค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจะช่วยให้คุณเตรียมเงินได้อย่างถูกต้องและป้องกันการจ่ายเกินจำเป็น
กรณีที่ 1 ผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี
จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอนโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยคำนวณจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
กรณีที่ 2 ผู้ขายถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี
จะมีค่าใช้จ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คำนวณจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
นโยบายลดค่าโอนและจดจำนองจากรัฐบาล
เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจและส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน รัฐบาลได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับอสังหาริมทรัพย์ โดยมีรายละเอียดดังนี้:
- ลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01%
- ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01%
โดยมีเงื่อนไขว่าราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันนี้ - 31 ธันวาคม 2567 ทั้งนี้สำหรับปี 2568 กำลังอยู่ในช่วงเคาะมาตรการกระตุ้นต่ออายุลดค่าโอนนี้อยู่
ตารางค่าใช้จ่ายของนโยบายลดค่าโอน-และจดจำนองจากรัฐบาล
| ราคาบ้าน | ค่าโอนและจดจำนองก่อนมีมาตรการรัฐ | ค่าโอนและจดจำนองหลังมีมาตรการรัฐ |
| ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท | ค่าโอน 2% = 60,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% = 30,000 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 90,000 บาท | ค่าโอน 0.01% = 300 บาท ค่าจดจำนอง 0.01% = 300 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 600 บาท |
| ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท | ค่าโอน 2% = 100,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% = 50,000 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 150,000 บาท | ค่าโอน 0.01% = 500 บาท ค่าจดจำนอง 0.01% = 500 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 1,000 บาท 1 |
| ซื้อบ้านราคา 7 ล้านบาท | ค่าโอน 2% = 140,000 บาท ค่าจดจำนอง 1% = 70,000 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 210,000 บาท | ค่าโอน 0.01% = 700 บาท ค่าจดจำนอง 0.01% = 700 บาท รวมค่าใช้จ่าย = 1,400 บาท 2 |
สิ่งที่ควรรู้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์บ้าน
-
ตรวจสอบบ้านให้ดีก่อนโอนกรรมสิทธิ์
การตรวจสอบบ้านก่อนโอนกรรมสิทธิ์เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้มั่นใจว่าบ้านอยู่ในสภาพที่สมบูรณ์ ไม่มีปัญหา หรือข้อบกพร่องใด ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยในภายหลัง โดยควรตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ เช่น โครงสร้างบ้าน ระบบไฟฟ้า ระบบประปา และอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในตัวบ้านให้ครบ -
เตรียมค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ให้พร้อม
การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องหลายรายการ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ค่าจดจำนอง และค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จึงควรเตรียมค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้พร้อม เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างราบรื่น -
ตรวจสอบราคาขายบวกค่าโอนให้ถูกต้อง
ควรตรวจสอบราคาขายบ้านและค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้อง เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง รวมทั้งตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาซื้อขาย และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมจากสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วนในทุกประเด็นที่คุณยังคงสงสัยเกี่ยวกับการโอนบ้าน
(FAQ) คำถามที่พบบ่อย
โอนบ้านแล้วได้ทะเบียนบ้านเลยไหม ?
การโอนบ้านและการขอทะเบียนบ้านเป็นคนละขั้นตอนกัน ดังนั้นหลังจากโอนบ้านแล้ว ผู้ซื้อจะต้องไปดำเนินการขอเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าบ้านที่สำนักงานเขตหรือเทศบาลด้วยตนเอง โดยใช้เอกสารการโอนกรรมสิทธิ์เป็นหลักฐาน เพื่อทำการขอทะเบียนบ้านใหม่
ขายที่ดินใครเป็นคนออกค่าโอน ?
โดยทั่วไปแล้วผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน หรืออาจแบ่งกันออกคนละครึ่ง แต่ในบางกรณีก็อาจเป็นไปตามข้อตกลงในสัญญาซื้อขาย
โอนบ้านให้ลูกได้ไหม เสียค่าอะไรบ้าง ?
การโอนบ้านให้ลูกสามารถทำได้ โดยถือเป็นการให้โดยเสน่หา ซึ่งจะเสียค่าธรรมเนียมการโอนในอัตราพิเศษ และอาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาขึ้นอยู่กับแต่ละกรณี
โอนบ้าน มอบอํานาจให้บุคคลอื่นทำแทนได้ไหม ?
สามารถทำได้ โดยจะต้องทำหนังสือมอบอำนาจให้ถูกต้องตามกฎหมาย และเตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วน
สามีโอนบ้านให้ภรรยา ต้องเสียค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง ?
การโอนบ้านระหว่างสามีภรรยา จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าอากรแสตมป์อยู่
โอนบ้านไม่มีทะเบียนบ้าน ตัวจริงได้ไหม ?
ในการทำธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่อยู่อาศัย จะต้องใช้ทะเบียนบ้านตัวจริง หากไม่มีฉบับจริง สามารถขอคัดทะเบียนบ้านเฉพาะรายบุคคลได้
สรุป
การโอนบ้านในปี 2568 มีกระบวนการที่ต้องทำความเข้าใจทั้งในเรื่องของขั้นตอน เอกสาร และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้การโอนกรรมสิทธิ์เป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมายและป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต โดยมีขั้นตอนหลัก ๆ คือ การเตรียมเอกสาร การนัดหมายผู้ซื้อและผู้ขาย การชำระค่าธรรมเนียมและภาษี และการลงนามโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ราคาประเมิน และเงื่อนไขการซื้อขาย
การเตรียมตัวให้พร้อมจะช่วยให้คุณประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการโอนได้ Frasers Property Home เข้าใจถึงความสำคัญของการโอนบ้าน จึงมีโครงการบ้านที่หลากหลาย ตอบโจทย์ทุกงบประมาณ พร้อมให้คำปรึกษา ช่วยสนับสนุนและช่วยแก้ปัญหาเพื่อให้คุณเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างราบรื่น
