ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดฯ หลายคนอาจเคยได้ยินคำว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญที่ใช้แสดงเจตนาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่หลายคนอาจยังสงสัยว่า สัญญานี้คืออะไร มีรายละเอียดอะไรบ้าง และแตกต่างจาก “สัญญาซื้อขาย” อย่างไร?
บทความนี้ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ จะพาว่าที่เจ้าของบ้านคนใหม่ไปทำความเข้าใจถึงบทบาทของสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมสิ่งสำคัญที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจลงนามในเอกสารฉบับนี้กัน!
สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร?
สัญญาจะซื้อจะขาย (Agreement for Sale and Purchase) คือเอกสารสำคัญทางกฎหมายที่แสดงเจตนาและข้อตกลงเบื้องต้นระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม หรือสิ่งปลูกสร้าง โดยมีข้อตกลงร่วมกันว่า ผู้จะซื้อตกลงจะซื้อ และผู้จะขายตกลงจะขายทรัพย์สินดังกล่าวในอนาคตภายใต้เงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งสัญญาประเภทนี้จะเกิดขึ้นก่อนการทำสัญญาซื้อขายจริง ณ สำนักงานที่ดิน มักใช้ในกรณีที่ยังไม่สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที เช่น ผู้ซื้อยังต้องไปดำเนินการขอสินเชื่อ หรือผู้ขายยังต้องรอดำเนินการเรื่องเอกสารบางอย่าง
ทำไมต้องมีสัญญาจะซื้อจะขาย
การมีสัญญาจะซื้อจะขายมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขาย เนื่องจากเป็นเอกสารที่ช่วยสร้างความมั่นใจและผูกมัดทั้งสองฝ่ายให้ปฏิบัติตามข้อตกลงที่ตกลงกันไว้ โดยมีเหตุผลหลักดังนี้
-
สัญญาจะซื้อจะขายเป็นหลักฐานว่าทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะซื้อและขายทรัพย์สินนั้นจริง ทำให้เกิดภาระผูกพันตามกฎหมาย หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญา อีกฝ่ายสามารถนำสัญญาไปฟ้องร้องบังคับคดีได้
-
เป็นการระบุเงื่อนไขและข้อตกลงที่สำคัญต่าง ๆ ล่วงหน้า เช่น ราคาซื้อขาย, กำหนดการชำระเงินดาวน์, กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์, สภาพของทรัพย์สิน, ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการโอน ซึ่งช่วยป้องกันข้อโต้แย้งที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
-
คุ้มครองสิทธิ์ของทั้งสองฝ่าย
-
สำหรับผู้จะซื้อ ช่วยให้มั่นใจว่าจะได้ซื้อทรัพย์สินตามที่ตกลงไว้ในราคาและเงื่อนไขที่ระบุ หากผู้ขายเปลี่ยนใจหรือไม่ดำเนินการโอน ผู้ซื้อสามารถเรียกคืนเงินมัดจำพร้อมค่าปรับ หรือฟ้องร้องให้ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ได้ (หากมีเงื่อนไขระบุ)
-
สำหรับผู้จะขาย ช่วยให้มั่นใจว่าผู้ซื้อมีเจตนาจะซื้อจริงและจะดำเนินการตามขั้นตอน หากผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถริบเงินมัดจำได้ (ตามเงื่อนไขในสัญญา)
-
-
ใช้เป็นหลักฐานในการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้กับผู้จะซื้อ
-
ช่วยป้องกันการเสียโอกาส เพราะถือเป็นการจองสิทธิ์ในการซื้อ ทำให้ผู้จะซื้อไม่ต้องกังวลว่าทรัพย์สินจะถูกขายให้กับผู้อื่น ในขณะเดียวกัน ผู้จะขายก็มั่นใจว่ามีผู้สนใจซื้อจริง
-
ช่วยกำหนดกรอบเวลาให้ทั้งสองฝ่ายได้เตรียมความพร้อมต่าง ๆ ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์จริง เช่น การเตรียมเอกสาร, การดำเนินการสินเชื่อ และการตรวจสอบทรัพย์สิน
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย มีทั้งหมดกี่ประเภท? ประเภทอะไรบ้าง?
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนั้นโดยหลักการแล้วมีจุดประสงค์เดียวกัน คือ การผูกมัดคู่สัญญา แต่จะถูกแบ่งประเภทตามลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขาย เพื่อให้รายละเอียดและเงื่อนไขมีความเฉพาะเจาะจงกับประเภททรัพย์สินนั้น ๆ ดังนี้
1. สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน
สัญญาประเภทนี้ใช้สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือที่ดินเปล่าที่ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งในสัญญาจะระบุรายละเอียดเกี่ยวกับแปลงที่ดิน เลขที่โฉนด ขนาดที่ดิน และลักษณะของสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) อย่างชัดเจน รวมถึงการส่งมอบการครอบครองและรายละเอียดการตรวจรับบ้านและที่ดิน
บทความที่ต้องรู้เพิ่มเติมก่อนมีบ้าน: ตรวจรับบ้านก่อนโอน สำคัญแค่ไหน
2. สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมิเนียม
สัญญาประเภทนี้ใช้สำหรับการซื้อขายห้องชุดในอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) โดยจะระบุรายละเอียดของห้องชุดอย่างละเอียด เช่น เลขที่ห้อง ขนาดพื้นที่ ชั้นที่ตั้ง ทิศทาง รวมถึงอุปกรณ์ตกแต่งต่าง ๆ ที่มาพร้อมกับห้องชุด นอกจากนี้ยังอาจมีการระบุถึงการเป็นสมาชิกนิติบุคคลอาคารชุดและข้อบังคับต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียม
บทความความรู้เพิ่มเติม: นิติบุคคลคืออะไร สำคัญต่อหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดอย่างไร
สัญญาจะซื้อจะขายใช้ตอนไหน?
สัญญาจะซื้อจะขายมักถูกใช้ในสถานการณ์ที่การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถทำได้ทันที ณ วันที่ตกลงซื้อขาย ซึ่งเป็นเรื่องปกติในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป สัญญาฉบับนี้จะเข้ามามีบทบาทหลักในช่วงเวลาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงปลงใจที่จะทำการซื้อขายกัน แต่ยังมีขั้นตอนหรือเงื่อนไขบางอย่างที่ต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ เช่น ผู้ซื้อต้องใช้เวลาในการยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร หรือผู้ขายอาจต้องดำเนินการเรื่องเอกสารบางอย่างให้เรียบร้อย หรือการรอให้โครงการบ้านสร้างแล้วเสร็จ
สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นเอกสารที่ใช้เพื่อจองสิทธิ์และผูกมัดทั้งสองฝ่ายให้ปฏิบัติตามข้อตกลงเบื้องต้นก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
สัญญาจะซื้อจะขายต้องระบุอะไรบ้าง?
สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเอกสารทางกฎหมายที่ต้องระบุรายละเอียดที่สำคัญอย่างครบถ้วนและชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาและความเข้าใจผิดในอนาคต ซึ่งมีรายละเอียดที่ระบุในสัญญาต้องมีดังนี้
-
ชื่อของคู่สัญญา
ในสัญญาจะต้องระบุชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ และเลขบัตรประจำตัวประชาชนของทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขายให้ครบถ้วน เพื่อระบุตัวตนของคู่สัญญาอย่างชัดเจนและถูกต้องตามกฎหมาย หากเป็นนิติบุคคลต้องระบุชื่อนิติบุคคล ที่อยู่ และเลขทะเบียนนิติบุคคล พร้อมชื่อผู้มีอำนาจลงนาม -
ทรัพย์สินที่จะขาย
ในสัญญาต้องระบุรายละเอียดของทรัพย์สินที่จะซื้อจะขายให้ชัดเจนและถูกต้องตามเอกสารสิทธิ์ เช่น เลขที่โฉนดที่ดิน เลขที่ดิน หรือเลขที่ห้องชุด ชั้นที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ (สำหรับคอนโดมิเนียม) รวมถึงระบุสภาพของทรัพย์สิน เช่น เป็นบ้านมือหนึ่งหรือมือสอง และสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่บนที่ดินหรือภายในห้องชุด -
ราคาและวิธีชำระ
ต้องระบุราคาซื้อขายรวมของทรัพย์สินเป็นตัวเลขและตัวอักษรให้ชัดเจน พร้อมรายละเอียดวิธีการชำระเงิน เช่น เงินมัดจำจำนวนเท่าไร ชำระเมื่อใด และยอดคงเหลือจะชำระด้วยวิธีใด (เช่น เงินสด เช็ค หรือการโอนเงินจากธนาคาร) และเมื่อใด -
รายละเอียดของการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ควรกำหนดวันและสถานที่ในการไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน โดยทั่วไปมักจะเป็นที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ -
กำหนดช่วงเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์
ในสัญญาจะต้องระบุช่วงเวลาที่ชัดเจนสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ (วันโอน) ซึ่งมักจะเป็นวันที่ตกลงกันว่าผู้ซื้อจะชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดและผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ หรืออาจระบุเป็นช่วงเวลาที่ให้คู่สัญญาไปดำเนินการในส่วนของตนให้แล้วเสร็จก่อน -
รายละเอียดเกี่ยวกับภาษี และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ
ในสัญญาควรกำหนดอย่างชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์และภาษีต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย) ซึ่งโดยทั่วไปมักแบ่งจ่ายคนละครึ่ง หรือตามที่ตกลงกัน -
คู่สัญญาและพยาน
ในสัญญาจะต้องมีช่องให้ผู้จะซื้อและผู้จะขายลงนาม พร้อมพยานอย่างน้อย 1-2 คน เพื่อเป็นพยานในการทำสัญญาและรับทราบข้อตกลงต่าง ๆ -
รายละเอียดและเงื่อนไขอื่น ๆ
ในสัญญาอาจระบุเงื่อนไขเพิ่มเติมที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกัน เช่น การส่งมอบการครอบครอง สภาพของทรัพย์สิน ณ วันโอน รายการเฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์ตกแต่งที่จะมอบให้ และต้องมีการแจ้งล่วงหน้าหากมีการเปลี่ยนแปลง หรือข้อตกลงเกี่ยวกับการซ่อมแซมใด ๆ ก่อนการโอน -
เงื่อนไขและความผิดในกรณีที่ผิดสัญญา
เป็นส่วนสำคัญที่ระบุถึงผลที่จะเกิดขึ้นหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญา เช่น หากผู้จะซื้อผิดสัญญา (ไม่ชำระเงินตามกำหนดหรือไม่รับโอน) ผู้จะขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำได้ทั้งหมดหรือบางส่วน ในทางกลับกัน หากผู้จะขายผิดสัญญา (ไม่ยอมโอนหรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข) ผู้จะซื้อมีสิทธิ์เรียกคืนเงินมัดจำพร้อมค่าปรับ หรือฟ้องร้องบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ -
เอกสารแนบท้าย
ในสัญญาควรระบุรายการเอกสารแนบท้ายที่เกี่ยวข้อง เช่น สำเนาโฉนดที่ดิน สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านของคู่สัญญา แผนที่แสดงที่ตั้งทรัพย์สิน หรือรูปถ่ายของทรัพย์สิน เพื่อให้เอกสารมีความสมบูรณ์และชัดเจนยิ่งขึ้น
สัญญาจะซื้อจะขายต่างจากหนังสือสัญญาซื้อขายอย่างไร?
แม้จะฟังดูคล้ายกัน แต่สัญญาจะซื้อจะขาย และหนังสือสัญญาซื้อขาย มีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญในทางกฎหมายและวัตถุประสงค์
-
สัญญาจะซื้อจะขาย (Agreement for Sale and Purchase)
สัญญาที่คู่กรณีตกลงกันว่าจะซื้อและจะขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต มักจะเกิดขึ้นในขั้นตอนที่ผู้ซื้อวางเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ไว้ก่อน โดยยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในทันที แต่เป็นการสร้างภาระผูกพันให้คู่กรณีต้องปฏิบัติตามข้อตกลง เช่น ผู้ขายต้องพร้อมโอนกรรมสิทธิ์และผู้ซื้อต้องชำระเงินส่วนที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งสัญญานี้จะมีลักษณะเป็นคำมั่นสัญญาที่จะทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้านั่นเอง -
หนังสือสัญญาซื้อขาย (Sale and Purchase Agreement / Deed of Sale)
สัญญาที่ใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการ สัญญานี้ทำขึ้นที่สำนักงานที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นพยานและรับรอง เมื่อลงนามในสัญญาและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะโอนไปเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ทันที ถือเป็นการสิ้นสุดกระบวนการซื้อขายตามกฎหมายสรุปง่าย ๆ คือ สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเหมือน "การจอง" ที่มีผลผูกพันทางกฎหมาย ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายคือ "การโอนกรรมสิทธิ์" จริง ๆ ที่ทำให้ผู้ซื้อเป็นเจ้าของได้อย่างสมบูรณ์
กำหนดระยะเวลาขอสินเชื่อ ชำระค่างวด คืออะไร?
ในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย มักจะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะเวลาในการขอสินเชื่อ และการชำระค่างวดหรือเงินส่วนที่เหลือ โดยมีจุดประสงค์เพื่อให้กระบวนการซื้อขายดำเนินไปตามกรอบเวลาที่ตกลงกันไว้
-
กำหนดระยะเวลาขอสินเชื่อ คือ ช่วงเวลาที่ผู้ซื้อต้องดำเนินการยื่นขออนุมัติสินเชื่อกับธนาคารให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ระบุในสัญญา เช่น 30-60 วันนับจากวันทำสัญญา เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ซื้อมีศักยภาพทางการเงินในการซื้อบ้านจริง หากผู้ซื้อไม่สามารถขอสินเชื่อได้ทันตามกำหนด อาจส่งผลให้สัญญาถูกยกเลิกได้ (ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญา)
-
ชำระค่างวด คือ การชำระเงินส่วนที่เหลือจากการซื้อขาย หรือเงินดาวน์งวดต่าง ๆ ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งผู้ซื้อต้องผ่อนชำระเป็นงวด ๆ หรือชำระเต็มจำนวน ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
การกำหนดระยะเวลาเหล่านี้มีขึ้นเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้น เช่น ผู้ซื้อไม่สามารถกู้ได้จริง หรือผู้ขายถ่วงเวลาในการโอน การระบุเงื่อนไขให้ชัดเจนในสัญญาจึงเป็นสิ่งสำคัญ
ในสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน / คอนโด ต้องมีเอกสารอะไรประกอบบ้าง?
การทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือคอนโดมิเนียม จะต้องมีเอกสารประกอบที่สำคัญเพื่อให้สัญญามีความสมบูรณ์และถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนี้
เอกสารของผู้จะขาย (เจ้าของอสังหาริมทรัพย์)
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตัวจริง ที่ระบุรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน
- บัตรประจำตัวประชาชนของผู้จะขายทุกคน (กรณีมีเจ้าของร่วม)
- ทะเบียนบ้านของผู้จะขายทุกคน
- ทะเบียนสมรส/ทะเบียนหย่า (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี) ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์เป็นสินสมรส และมีการทำนิติกรรมโดยลำพังฝ่ายเดียว
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี) กรณีไม่สามารถมาดำเนินการได้ด้วยตนเอง
- เอกสารนิติบุคคล (สำหรับนิติบุคคล) อาทิ หนังสือรับรองบริษัท, รายชื่อผู้ถือหุ้น และบัตรประชาชนกรรมการผู้มีอำนาจ
เอกสารของผู้จะซื้อ
- บัตรประจำตัวประชาชนของผู้จะซื้อทุกคน
- ทะเบียนบ้านของผู้จะซื้อทุกคน
- ทะเบียนสมรส/ทะเบียนหย่า (ถ้ามี)
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี) กรณีไม่สามารถมาดำเนินการได้ด้วยตนเอง
- หลักฐานการชำระเงินมัดจำ/เงินดาวน์ (ถ้ามี) เช่น สลิปโอนเงิน หรือใบเสร็จรับเงิน
- เอกสารการเดินบัญชี (Statement) และสลิปเงินเดือน (ถ้ามี) เพื่อแสดงความพร้อมทางการเงินเบื้องต้น
เอกสารประกอบอื่นๆ (ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์)
- ใบอนุญาตก่อสร้าง (สำหรับบ้านสร้างใหม่) หรือใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุด
- แผนผังโครงการ/แบบบ้าน (ถ้ามี)
- สำเนาใบปลอดหนี้ (สำหรับคอนโดมิเนียม) (ถ้ามี)
- หลักฐานการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี)
หากเกิดการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องทำอย่างไร?
เมื่อเกิดการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายผู้ซื้อหรือผู้ขายที่ผิดสัญญา จะมีผลทางกฎหมายและข้อปฏิบัติดังนี้
1. ตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญา
เป็นสิ่งแรกที่ต้องทำ คือ การกลับไปอ่านสัญญาจะซื้อจะขายอย่างละเอียด เพื่อทำความเข้าใจเงื่อนไขที่ระบุไว้เกี่ยวกับการผิดสัญญา การบอกเลิกสัญญา และการเรียกร้องค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับต่าง ๆ
2. ตรวจสอบความผิดว่าเกิดจากฝ่ายใด
กรณีการผิดสัญญาของผู้จะซื้อ
หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา เช่น ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ตามกำหนด, ไม่ชำระเงินตามงวด, หรือไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ ผลที่มักจะเกิดขึ้นคือ
- ผู้ขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ผู้ซื้อได้ชำระไปแล้วได้ทั้งหมดหรือบางส่วน ตามที่ตกลงในสัญญา
- ผู้ขายอาจมีสิทธิ์ฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายอื่น ๆ นอกเหนือจากเงินมัดจำได้ หากพิสูจน์ได้ว่ามีความเสียหายเกิดขึ้นจริงและระบุไว้ในสัญญา
การผิดสัญญาของผู้จะขาย
หากผู้ขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา เช่น ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกำหนด, ขายให้บุคคลอื่น, หรือไม่สามารถแก้ไขปัญหาที่ดินได้ ผลที่มักจะเกิดขึ้น คือ
- ผู้ขายจะต้องคืนเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ได้รับไปทั้งหมด และอาจต้องจ่ายเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายตามที่ระบุในสัญญา เช่น คืน 2 เท่าของเงินมัดจำ เป็นต้น
- ผู้ซื้อมีสิทธิ์ฟ้องร้องบังคับให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญา (โอนกรรมสิทธิ์) หรือฟ้องเรียกค่าเสียหายหากผู้ขายไม่สามารถโอนได้
3. การเจรจาไกล่เกลี่ย
ก่อนการฟ้องร้องทางกฎหมาย การเจรจาไกล่เกลี่ยระหว่างคู่กรณีเป็นทางออกที่ดีที่สุดเสมอ เพื่อหาข้อตกลงที่ยอมรับได้ทั้งสองฝ่าย และหลีกเลี่ยงกระบวนการทางกฎหมายที่ซับซ้อนและใช้เวลานาน
5. ดำเนินการทางกฎหมาย
หากไม่สามารถตกลงกันได้ การฟ้องร้องต่อศาลจะเป็นทางเลือกสุดท้าย โดยคู่กรณีจะต้องรวบรวมหลักฐานและปรึกษาทนายความเพื่อดำเนินการตามกระบวนการยุติธรรมต่อไป
แชร์ข้อควรรู้! ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน / คอนโด
การเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือคอนโดเป็นขั้นตอนสำคัญที่ต้องใช้ความรอบคอบอย่างยิ่ง เพราะเป็นการผูกมัดทางกฎหมาย หากผิดพลาดอาจนำไปสู่ปัญหาใหญ่ได้ โดยจะมีข้อควรรู้ก่อนลงนามในสัญญา ดังนี้
-
อ่านสัญญาให้ละเอียดทุกบรรทัด ห้ามเซ็นโดยไม่ได้อ่าน! ตรวจสอบทุกข้อความ ตัวเลข เงื่อนไข และรายละเอียดต่าง ๆ ให้เข้าใจทั้งหมด หากมีส่วนใดไม่เข้าใจ ให้สอบถามจากผู้ขาย หรือทนายความ
-
ตรวจสอบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
-
ตรวจสอบที่ตั้ง ขนาด รูปแบบให้ตรงกับความเป็นจริงและเอกสารสิทธิ์ (โฉนด/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด)
-
สภาพของทรัพย์ หากเป็นบ้าน/คอนโดมือสอง ให้ระบุสภาพตามที่เป็นจริงในสัญญา และหากมีส่วนที่ต้องซ่อมแซม ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ
-
ระบุรายละเอียดให้ชัดเจนว่ามีอะไรบ้าง เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า
-
-
ตรวจสอบข้อมูลผู้ขาย
-
ตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จริงหรือไม่ (ตรวจสอบจากโฉนด) หากมีเจ้าของร่วม ต้องลงนามทุกคน หรือมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้อง
-
หากผู้ขายสมรสแล้ว คู่สมรสต้องลงนามยินยอมด้วย (เว้นแต่เป็นสินส่วนตัว)
-
-
ตรวจสอบเงื่อนไขการชำระเงิน
-
เงินจอง/เงินดาวน์ จำนวนเท่าไหร่ กำหนดชำระเมื่อใด และจะคืนหรือไม่หากกู้ไม่ผ่าน (สำคัญมาก)
-
เงินส่วนที่เหลือ กำหนดชำระเมื่อใด และชำระด้วยวิธีใด
-
-
กำหนดการและเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์
-
วันโอนกรรมสิทธิ์ ต้องระบุวันที่แน่นอน หรือกรอบเวลาที่ชัดเจน
-
ผู้ขายต้องรับรองว่าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกำหนด ไม่มีภาระผูกพันใด ๆ
-
-
ภาระค่าใช้จ่ายในการโอน อย่างค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าอากรแสตมป์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ/ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ต้องตกลงให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดรับผิดชอบเท่าไหร่ (ปกติจะตกลงกันคนละครึ่งสำหรับค่าธรรมเนียมการโอน)
-
เงื่อนไขการผิดสัญญาและการบอกเลิกสัญญา จะมีบทลงโทษอย่างไร เช่น การริบเงินมัดจำ, การคืนเงินมัดจำพร้อมเบี้ยปรับ และค่าเสียหายอื่น ๆ
-
หากไม่มั่นใจในข้อสัญญาใด ๆ ควรปรึกษาทนายความ หรือเจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคาร เพื่อให้เข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตนเองอย่างถ่องแท้
คำถามที่เราพบบ่อย
หากยื่นกู้สินเชื่อไม่ผ่าน จะยังได้รับเงินจองหรือเงินดาวน์คืนไหม?
การได้รับเงินจองหรือเงินดาวน์คืนหรือไม่เมื่อยื่นกู้สินเชื่อไม่ผ่านนั้น ขึ้นอยู่กับข้อตกลงที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสำคัญ หากในสัญญาระบุไว้อย่างชัดเจนว่า "หากผู้ซื้อไม่สามารถขอสินเชื่อได้ภายในกำหนด จะได้รับเงินจอง/เงินดาวน์คืน" คุณก็จะได้รับเงินคืน แต่หากไม่ได้ระบุไว้ หรือระบุว่า "เงินจอง/เงินดาวน์จะถูกริบหากผู้ซื้อผิดสัญญา" คุณก็อาจไม่ได้เงินคืน ดังนั้นการตรวจสอบเงื่อนไขนี้ในสัญญาอย่างละเอียดก่อนเซ็นเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ในสัญญาจะซื้อจะขาย สามารถเปลี่ยนชื่อผู้ซื้อได้ไหม?
โดยทั่วไปสามารถทำได้ แต่ต้องมีการตกลงยินยอมจากผู้ขาย และอาจมีเงื่อนไขเพิ่มเติม หรือค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง ซึ่งการเปลี่ยนชื่อผู้ซื้อในสัญญาจะซื้อจะขายจะต้องทำเป็นบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม (Addendum) แนบท้ายสัญญาเดิม หรืออาจต้องทำสัญญาใหม่ทั้งหมด ขึ้นอยู่กับนโยบายของผู้ขายและสถานะของสัญญาในขณะนั้น แต่ทั้งนี้ต้องดำเนินการให้เรียบร้อยก่อนถึงกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์จริง และต้องแจ้งให้ธนาคารที่คุณยื่นกู้สินเชื่อทราบเรื่องด้วยนั่นเอง
ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ต้องไปที่ไหน?
การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ไม่จำเป็นต้องทำที่สำนักงานที่ดิน แต่สามารถทำกันเองระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายได้ และมีผลทางกฎหมายเช่นกัน อย่างไรก็ตามเพื่อความปลอดภัยและลดข้อพิพาทในอนาคตก็สามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ที่
- สำนักงานทนายความ เพื่อให้ทนายความช่วยร่าง ตรวจสอบ และให้คำแนะนำทางกฎหมาย
- โครงการบ้าน/คอนโด หากซื้อกับโครงการ เพราะมักจะมีฝ่ายกฎหมายของโครงการดูแลการทำสัญญาอยู่
- ธนาคารที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อ
- แต่สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์จริงๆ นั้น จะต้องดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
ลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขาย จำเป็นต้องเขียนด้วยลายมือไหม? พิมพ์ได้หรือไม่?
ลายมือชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะต้องเป็นลายมือชื่อจริงของคู่สัญญา เพื่อยืนยันตัวตนและความยินยอมในการทำสัญญา ไม่สามารถใช้การพิมพ์หรือสำเนาลายมือชื่อได้ เพราะลายมือชื่อเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ทำให้สัญญามีผลผูกพันทางกฎหมาย และใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์ยืนยันในกรณีที่มีข้อพิพาทในอนาคต
ซื้อขายบ้านหรือคอนโด ควรวางมัดจำเท่าไร?
โดยทั่วไปการวางเงินมัดจำในการซื้อขายบ้านหรือคอนโดจะอยู่ที่ประมาณ 5-10% ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง อาจมีการวางมัดจำในสัดส่วนที่ต่ำลงได้ ส่วนกรณีที่ต้องการรีบปิดการซื้อขาย อาจมีการวางเงินมัดจำที่สูงขึ้น เพื่อแสดงความจริงจังในการซื้อ ซึ่งควรระบุจำนวนเงินมัดจำและเงื่อนไขการริบหรือคืนเงินมัดจำให้ชัดเจนในสัญญาเพื่อหลักฐานทางข้อตกลงที่ชัดเจน
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย สามารถทำเองได้ไหม?
สามารถทำเองได้ แต่ไม่แนะนำ สำหรับบุคคลทั่วไปที่ไม่มีความรู้ทางกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างเพียงพอ เพราะการร่างสัญญาที่ถูกต้อง ครบถ้วน และครอบคลุมเงื่อนไขที่จำเป็นทั้งหมดนั้นมีความซับซ้อน หากร่างสัญญาผิดพลาด ตกหล่น หรือมีข้อความที่ไม่ชัดเจน อาจนำไปสู่ปัญหา ข้อพิพาท หรือความเสียเปรียบในอนาคตได้
แนะนำให้ใช้แบบฟอร์มสัญญามาตรฐาน หรือให้ทนายความผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้ร่างหรือตรวจสอบสัญญาให้ เพื่อความปลอดภัยและถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งจะช่วยป้องกันไม่ให้คุณเสียสิทธิหรือเสียเปรียบได้
ต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลากี่ปีถึงจะขายได้?
ไม่มีกฎหมายกำหนดว่าต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลากี่ปีถึงจะขายได้ คุณสามารถขายบ้านได้ทันทีที่ต้องการ แต่หากขายภายในระยะเวลา 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้มา คุณจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า) ซึ่งเป็นภาระภาษีที่ค่อนข้างสูง ดังนั้น ผู้คนส่วนใหญ่มักจะเลือกขายบ้านหลังจากถือครองมาแล้วเกิน 5 ปี เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีส่วนนี้
ภาษีและค่าธรรมเนียมของสัญญาจะซื้อจะขายและการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ใครรับผิดชอบค่าใช้จ่าย?
โดยปกติแล้วภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับสัญญาจะซื้อจะขายและการโอนกรรมสิทธิ์บ้านจะมีข้อตกลงกันดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee) โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายมักจะแบ่งกันชำระคนละครึ่ง (2% ของราคาประเมิน) หรือแล้วแต่ตกลง
- ค่าอากรแสตมป์ (Stamp Duty) ผู้ขายเป็นผู้ชำระ (0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax) ผู้ขายเป็นผู้ชำระ (คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) ผู้ขายเป็นผู้ชำระ (3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า) หากถือครองไม่เกิน 5 ปี
- ค่าจดจำนอง (Mortgage Registration Fee) ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ (1% ของมูลค่าจำนอง) กรณีมีการกู้ยืมเงินจากธนาคาร
ซึ่งรายละเอียดเหล่านี้ควรระบุผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อป้องกันข้อโต้แย้งในวันโอนกรรมสิทธิ์
สรุป
สัญญาจะซื้อจะขายเป็นเอกสารสำคัญที่ระบุข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ก่อนมีการโอนกรรมสิทธิ์จริง ต่างจากหนังสือสัญญาซื้อขายที่ใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ การทำความเข้าใจรายละเอียดสัญญา ระยะเวลาขอสินเชื่อ และเอกสารประกอบที่ครบถ้วนเป็นสิ่งจำเป็น
อีกทั้งยังควรตรวจสอบข้อมูลทรัพย์สิน ผู้ขาย และข้อตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน รวมถึงศึกษาผลกระทบจากการผิดสัญญา เพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อการเสียผลประโยชน์ของคุณหากเกิดข้อพิพาท ดังนั้นการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือเจ้าหน้าที่โครงการจะช่วยให้ขั้นตอนต่าง ๆ ถูกต้องและราบรื่นมากยิ่งขึ้น
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านคุณภาพดี หรือ คอนโดมิเนียม Frasers Property ขอนำเสนอโครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในหลากหลายทำเล พร้อมด้วยทีมงานมืออาชีพที่พร้อมให้คำปรึกษาและดูแลคุณในทุกขั้นตอนของการซื้อขาย เพื่อให้คุณเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้อย่างง่ายดายและคุ้มค่ากับคุณมากที่สุด
