ลักษณะทางเข้าโครงการบ้านจัดสรร ควรกว้างเท่าไหร่ ถึงถูกหลักข้อบังคับกฎหมาย

หนึ่งส่วนสำคัญอย่างทางเข้าบ้านจัดสรรส่วนที่ไม่ควรมองข้ามเมื่อคุณกำลังพิจารณาซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร เพราะไม่ใช่แค่เรื่องของความสวยงามหรือความสะดวกในการเข้าออกเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องโดยตรงกับข้อกำหนดทางกฎหมายที่คุ้มครองสิทธิและประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยทุกคน

ดังนั้นการทำความเข้าใจขนาดและความกว้างของทางเข้า รวมถึงสถานะกรรมสิทธิ์ของถนนภายในโครงการ จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าโครงการที่คุณเลือกนั้นได้มาตรฐานและเป็นไปตามข้อบังคับของกฎหมายจัดสรรที่ดินหรือไม่? บทความนี้ Frasers Property เลยจะพาคุณไปเช็กให้ชัวร์ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรรกัน!

ถนนทางเข้าหมู่บ้านจัดสรรต้องมีความกว้างเท่าไหร่ ตามกฎหมาย?

ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางที่เกี่ยวข้อง ได้กำหนดขนาดความกว้างของถนนทางเข้า-ออก และถนนภายในโครงการจัดสรรไว้อย่างชัดเจน เพื่อให้เพียงพอต่อการจราจรและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย รวมถึงรถยนต์บริการฉุกเฉินต่าง ๆ ดังนี้

สำหรับถนนทางเข้า-ออกโครงการจัดสรร

• โครงการจัดสรรที่ดินไม่เกิน 99 แปลง ต้องมีถนนทางเข้า-ออกโครงการ กว้างไม่น้อยกว่า 9 เมตร
• โครงการจัดสรรที่ดินเกิน 100 แปลง แต่ไม่เกิน 299 แปลง ต้องมีถนนทางเข้า-ออกโครงการ กว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร
• โครงการจัดสรรที่ดินเกิน 300 แปลง แต่ไม่เกิน 499 แปลง ต้องมีถนนทางเข้า-ออกโครงการ กว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร
• โครงการจัดสรรที่ดินเกิน 500 แปลง หรือมีเนื้อที่เกิน 100 ไร่ ต้องมีถนนทางเข้า-ออกโครงการ กว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

สำหรับถนนภายในโครงการจัดสรร (ถนนหลักและถนนรอง)

• ถนนหลัก (Main Road) คือ ถนนที่เชื่อมต่อจากทางเข้า-ออกโครงการ และเป็นเส้นทางหลักภายในโครงการ มักจะมีความกว้างไม่น้อยกว่า 9-12 เมตร (แล้วแต่ขนาดของโครงการและจำนวนแปลงที่ดิน)
• ถนนซอย/ถนนรอง (Sub-Road) คือ ถนนที่แยกจากถนนหลักไปยังแปลงที่ดินย่อย ๆ หรือบ้านแต่ละหลัง มักจะมีความกว้างไม่น้อยกว่า 8 เมตร

ความกว้างที่กำหนดนี้ คือ ความกว้าง "เขตทาง" ซึ่งรวมถึงไหล่ทางและทางเท้าด้วย ไม่ใช่แค่ความกว้างของทางจราจรเพียงอย่างเดียว นอกจากนี้การจัดสรรที่ดินบางประเภท เช่น จัดสรรเพื่อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว อาจมีข้อกำหนดเรื่องความกว้างของถนนแตกต่างไปจากทาวน์เฮาส์ทาวน์โฮมหรือ-อาคารพาณิชย์เล็กน้อย (ทาวน์โฮมกับทาวน์เฮาส์ต่างกันยังไง เราได้ให้คำตอบไว้ในบทความนี้แล้วครับ) ดังนั้นผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบรายละเอียดจากเอกสารการจัดสรรของโครงการนั้น ๆ ด้วยเสมอ

ถนนทางเข้าบ้านจัดสรรถือเป็นกรรมสิทธิ์ของโครงการ หรือลูกบ้านในโครงการ

ประเด็นเรื่องกรรมสิทธิ์ของถนนภายในหมู่บ้านจัดสรรเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจเป็นอย่างยิ่ง เพราะเกี่ยวข้องกับสิทธิในการใช้ประโยชน์และการบำรุงรักษาในระยะยาว โดยทั่วไปแล้วถนนทางเข้าและถนนภายในโครงการจัดสรรที่ได้รับการอนุญาตจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้อง จะมีกรรมสิทธิ์เป็น "สาธารณูปโภค" ซึ่งหมายความว่า

• กรรมสิทธิ์ไม่ได้เป็นของโครงการ (ผู้จัดสรร) โดยตรง หลังจากที่ผู้จัดสรรได้ดำเนินการก่อสร้างถนนและสาธารณูปโภคอื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนดและได้รับการตรวจรับจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้จัดสรรมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์สาธารณูปโภคเหล่านั้นให้เป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ที่ลูกบ้านจัดตั้งขึ้น (หากมีการจัดตั้ง) หรือ โอนให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน โดยมีองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น เทศบาล หรืออบต. เป็นผู้รับผิดชอบดูแล

• ลูกบ้านทุกคนมีสิทธิใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่ว่ากรรมสิทธิ์จะถูกโอนไปให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแล้วก็ตาม โดยไม่มีใครสามารถกีดกันหรือเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการใช้ถนนได้

• หากมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้น นิติบุคคลฯ จะเป็นผู้รับผิดชอบในการบริหารจัดการและบำรุงรักษาถนนและสาธารณูปโภคส่วนกลาง โดยเก็บค่าส่วนกลางจากลูกบ้าน อย่างไรก็ตามหากไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลฯ และสาธารณูปโภคได้โอนเป็นของสาธารณะแล้ว ภาระการบำรุงรักษาจะตกเป็นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้น ๆ

การที่ถนนเป็นสาธารณูปโภคทำให้มั่นใจได้ว่าถนนจะไม่ถูกนำไปใช้เพื่อประโยชน์ส่วนตนของผู้จัดสรร หรือถูกกีดกันการเข้าถึงโดยลูกบ้านคนใดคนหนึ่ง แต่จะเป็นทรัพย์สินส่วนรวมที่ทุกคนในโครงการมีสิทธิใช้และได้รับประโยชน์ร่วมกันภายใต้การดูแลตามกฎหมาย

แชร์！ข้อกำหนดในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยตามกฎหมาย

การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้เป็นเพียงการแบ่งแปลงที่ดินออกเป็นส่วน ๆ เท่านั้น แต่ยังต้องอยู่ภายใต้ข้อกำหนดและกฎหมายที่เข้มงวด เพื่อให้มั่นใจว่าผู้อยู่อาศัยจะได้รับสาธารณูปโภคและสาธารณูปการที่ได้มาตรฐาน รวมถึงมีสภาพแวดล้อมที่ดีในการอยู่อาศัย ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และประกาศต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง โดยมีข้อกำหนดที่สำคัญที่ควรรู้ดังนี้

1. ขนาดและความกว้างของถนนและทางเท้า

• ถนนหลัก (Main Road) ความกว้างของเขตทางจะแตกต่างกันไปตามขนาดของโครงการและจำนวนแปลงที่ดิน โดยทั่วไปกำหนดให้มีความกว้างไม่น้อยกว่า 9 - 16 เมตร เพื่อรองรับการจราจรที่หนาแน่น
• ถนนซอย/ถนนรอง (Sub-Road) ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่น้อยกว่า 8 เมตร เพื่อให้รถยนต์สามารถสวนกันได้สะดวกและเพียงพอต่อการเข้าถึงบ้านแต่ละหลัง
• ถนนจะต้องมีทางเท้าหรือไหล่ทางที่สามารถเดินได้อย่างปลอดภัย เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้อยู่อาศัย

2. พื้นที่สำหรับสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

• ที่ดินจัดสรรต้องจัดให้มีสาธารณูปโภค เช่น ถนน, ทางเท้า, ระบบระบายน้ำ, ระบบประปา, ระบบไฟฟ้า, ระบบบำบัดน้ำเสีย, ถังขยะ รวมถึงมีการจัดการขยะอย่างเหมาะสม
• ที่ดินจัดสรรต้องจัดให้มีสาธารณูปการ เช่น สวนสาธารณะ, สนามเด็กเล่น, หรือพื้นที่นันทนาการอื่น ๆ เพื่อส่งเสริมคุณภาพชีวิตและเป็นพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ โดยมีสัดส่วนที่ชัดเจนตามขนาดของโครงการ
• ผู้จัดสรรมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในสาธารณูปโภคเหล่านี้ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จัดตั้งขึ้น หรือโอนเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เพื่อให้มีการดูแลและบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง

3. ระบบรักษาความปลอดภัยและการจัดการ

• แม้กฎหมายโครงการจัดสรรจะไม่ได้ระบุเรื่องการมี รปภ. หรือระบบรักษาความปลอดภัยที่ชัดเจน แต่โครงการจัดสรรส่วนใหญ่มักจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ
• การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นสิ่งสำคัญที่กฎหมายส่งเสริมให้มีการจัดตั้งขึ้น เพื่อให้ลูกบ้านสามารถบริหารจัดการและดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลางร่วมกันได้อย่างมีประสิทธิภาพผ่านการเก็บค่าส่วนกลาง

4. การขออนุญาตและการวางผังโครงการ

• ผู้จัดสรรจะต้องยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และต้องมีการวางผังโครงการให้สอดคล้องกับผังเมืองรวม รวมถึงกฎหมายควบคุมอาคารอื่น ๆ ด้วยนั่นเอง
• ผังโครงการจะต้องระบุรายละเอียดของแปลงที่ดิน, ขนาดถนน, พื้นที่สาธารณูปโภคและสาธารณูปการอย่างชัดเจน

การทำความเข้าใจข้อกำหนดเหล่านี้จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเลือกโครงการจัดสรรที่มีคุณภาพ และมั่นใจได้ว่าจะได้รับสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด ถือเป็นการปกป้องผลประโยชน์ของตนเองและครอบครัวในระยะยาว

สรุป

การพิจารณาซื้อบ้านในโครงการจัดสรรนั้นสิ่งสำคัญนอกเหนือจากตัวบ้านและราคาแล้ว การทำความเข้าใจเกี่ยวกับขนาดของทางเข้าและถนนภายในหมู่บ้าน รวมถึงข้อกำหนดทางกฎหมายในการจัดสรรที่ดิน ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งถนนและสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรรจะมีข้อกำหนดด้านความกว้างและกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อให้มั่นใจได้ว่าผู้อยู่อาศัยจะได้รับความสะดวกสบาย ความปลอดภัย และมีคุณภาพชีวิตที่ดีตลอดการอยู่อาศัยในโครงการจัดสรรนั้น ๆ แล้วบ้านจัดสรร เหมาะกับใครบ้าง เราได้ให้คำตอบไว้ในบทความนี้แล้วครับ

Frasers Property เราให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐาน และคำนึงถึงคุณภาพชีวิตที่ดีของลูกบ้านเป็นสำคัญ โครงการของเราทุกแห่งจึงได้รับการออกแบบและสร้างสรรค์ขึ้นตามกฎหมายจัดสรรที่ดินอย่างเคร่งครัด พร้อมด้วยสาธารณูปโภคและสาธารณูปการที่ครบครัน เพื่อให้คุณมั่นใจได้ว่าทุกตารางเมตร คือ ความสุขที่ยั่งยืนสำหรับทุกคนในครอบครัว